🏠 Acheter de l'immobilier avec une décote

Bienvenue aux 607 nouveaux inscrits qui nous ont rejoints depuis la semaine dernière ! 🥳

Dans cette 20 ème édition, tu vas apprendre :

• Ce qu'est le démembrement de propriété : pleine propriété, nue-propriété et usufruit

• A quoi ça sert et comment il est utilisé en investissement pour acheter de l'immobilier avec une décote.

• Un exemple à travers un investissement en SCPI nue-propriété

Si on t'a transféré cette édition et que tu souhaites t'inscrire, c'est par ici.

⏱️Temps de lecture : ~ 9 min

Au sommaire de cette édition :

• 🗞️ Les Actus Eco & Finance : l'essentiel en économie et finance de la semaine passée

• 💡 L'éclairage de la semaine : acheter de l'immobilier avec une décote grâce au démembrement

• 🤔 Ça pourrait t'intéresser : le triple choc sur l'immobilier / ce qui change pour les impôts en 2023 / Livret A ou fonds en euros ?

• 🍃 Les Feuilles Volantes de la semaine : la retraite, le fonds en euros et les smart contracts

📢 Avant de commencer

• 👍 Retrouve moi sur les réseaux où je publie chaque semaine de nouvelles feuilles volantes : LinkedIn, Twitter ou Instagram

• Platforme & Communauté : suite à ce que je t'ai partagé dans l'édition de rentrée, le projet avance bien. Je dirais même, il s'affine ! Je t'en dirai plus la semaine prochaine car je souhaiterais t'inclure dans la réflexion pour développer cette communauté de citoyens financièrement éclairés.

• 💌 Newsletter : on change d'outil. Actuellement la newsletter est gérée sous Ghost et elle va migrer dès la semaine prochaine sur Substack (le leader actuel sur le segment des newsletters).

• 🚀 Bootcamp : le Bootcamp#1 est complet et démarre cette semaine avec une équipe de 12 personnes qui va vivre un processus d'un mois pour devenir leur propre conseiller financier.Bootcamp#2 : j'ai lancé un 2ème Bootcamp qui se tiendra sur février et mars (démarrage le 21/02). Si tu veux en savoir plus, j'ai préparé un petit questionnaire avec une présentation vidéo du Bootcamp. L'idée c'est de sentir si c'est le bon moment pour toi. Voilà le lien Il reste 7/12 places.

🗞 L'essentiel de l'actu Eco & Finance

🇪🇺 La Banque Centrale Européenne garde le cap (et c'est une mauvaise nouvelle pour les marchés).L'économie de la zone Euro résiste mieux que prévue : l'activité a ralenti par rapport à 2022 mais sera "bien meilleure" que redouté précédemment.La hausse des prix (inflation) a ralenti ces derniers mois : c'est particulièrement le cas de l'énergie, moins de l'alimentation. Mais en moyenne, l'inflation sur 1 an baisse.

Mais ces bonnes nouvelles ne devraient pas faire changer de cap la Banque Centrale Européene (BCE) : Christine Lagarde, sa présidente, a affirmé sa détermination à ramener l'inflation à 2% avec "toutes les mesures nécessaires pour y parvenir".La BCE a relevé ses taux d'intérêt de 2,5 points depuis juillet et ne prévoit pas de relâcher du leste tout de suite.Les taux d'intérêt continueront de monter tant que l'inflation ne sera pas revenue à 2% (pour rappel, l’inflation a atteint 9,2 % sur un an en décembre dans la zone euro).🇺🇸 L'économie américaine ralentit : la production industrielle a baissé pour la troisième fois consécutive, signe d'un net ralentissement de l'activité économique.La consommation chute également alors qu'elle avait bien résisté en 2022 malgré l'inflation et l'ambiance morose sur les marchés.

👴 Retraite : la bataille s'engage dans la rueLa première journée de mobilisation contre la réforme des retraites a réuni plus d'1 millions de manifestants.Les syndicats s'affichent comme un front uni (ce qui est rare).Une nouvelle journée de mobilisation est prévue le 31 janvier.

🛡 Défense : Macron annonce une hausse de 35% du budget de la Défense.Le budget total sera de 400 Mds € sur al période 2024 - 2030, un effort nécessaire selon lui pour maintenir la souveraineté française dans un monde qui devient de plus en plus dangereux.

📈 Du côté des marchés : la fin de récré est-elle sifflée ?Entre la BCE qui affirme maintenir son cap (et donc le resserrement de sa politique monétaire) et les craintes de récessions aux US, les marchés ont corrigé.Il faut dire que depuis le début de l'année, la plupart des indices ont fortement progressé, à l'image du CAC qui a flirté avec son plus haut historique.

À part ça...

• 🇨🇳 La croissance en Chine chute : elle passe de + 8,1% en 2021 à + 3% en 2022

• 🇯🇵 Japon : La banque centrale japonaise a maintenu ses objectifs de maintien des taux près de zéro et refuse d'envisager tout resserrement. Bonne nouvelle pour la Bourse nippone.

• 🇮🇳 L'Inde est devenue le premier importateur de pétrole russe au risque de financer la guerre en Ukraine.

• 🏦 Crédit immobilier serait proche de la crise de 2008 : la chute du nombre de prêts au 4ème trimestre de 2022 est de -42% par rapport à la même période en 2021.

• 📈 Taux d'usure : le taux d'usure sera relevé tous les mois entre le 1er février et le 1er juillet. Cela devrait permettre de rendre plus accessible le crédit immobilier.

• 🇫🇷 French Tech en 2022 : les start-up françaises ont levé $11.5Mds soit + 6 % par rapport à 2021.

• 🌱 Start-ups à impact : le nombre de start-up engagé a progressé de + 28% et elles ont levé 2x fois plus de fonds qu'en 2021.

• 🤑 Le nombre de banquiers millionnaires a bondi de plus de 40 % en Europe selon l'Autorité Bancaire Européenne (EBA). Merci la reprise post-covid.

• 💵 PGE : 1/3 des prêts garantis par l'Etat octroyés aux entreprises pendant la période Covid ont déjà été remboursés.

• 📈 Le Bitcoin a repassé la barre des 21 000 $, une première depuis novembre 2022 et l'affaire FTX. Le minage de Bitcoin redevient intéressant

• 😱 Affaire FTX : 1/3 des membres du congrès américain a reçu une donation de la part de FTX. Embarrassant.

• ✂️ Licenciements dans la Tech : Google licencie 12 000 salariés et Microsoft 10 000 personnes.

• 🏆 LVMH dépasse les 400Mds€ de valorisation boursière : c'est une première pour un groupe européen. LVMH prend la 13e place des plus grosses valorisations boursières mondiales.

• 👨‍👩‍👦‍👦 Population française : pour la 1ère fois, la population en France dépasse les 68M d’habitants.

🏦 Acheter de l'immobilier en avec une décote

La première fois que j'ai entendu parler de démembrement c'était dans le film les 3 frères : "L'usufruit de votre quote-part, entière à diviser..."Si tu n’as pas la référence, c'est que tu es trop jeune (ou moi trop vieux, question de point de vue 😅).

Derrière ce langage de notaire (parfois un peu barbare) se cache une vraie pépite pour la gestion de son patrimoine et de ses investissements. Aujourd'hui, on s'éclaire sur le démembrement de propriété avec un exemple d'investissement en SCPI pour illustrer le mécanisme (et peut-être que ça te donnera des idées pour tes futurs investissements).

C'est quoi le démembrement de propriété ?

C'est en fait assez simple. Si on applique le démembrement à un bien immobilier, c'est saisir qu'il existe 2 droits sur ce bien :

• L'usufruit : c'est le droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits (y habiter ou le louer)

• La nue-propriété : c'est le droit de disposer du bien à terme (à l'extinction de l'usufruit). C'est le propriétaire des murs.

La pleine propriété c'est la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété.

Si ce n'est toujours pas clair, tu peux t'imaginer dans ta tête un arbre fruitier.Imagine un pommier : une personne peut être propriétaire de l'arbre (c'est le nue-propriétaire) et une autre des pommes (l'usufruitier qui a la jouissance des fruits de l'arbre) : c'est lui qui a le droit de les récolter, de les consommer ou de les vendre.

Il existe 2 types de démembrement :

• Viager : la fin du démembrement n'est pas connue. L'usufruitier le reste jusqu’à son décès. À l'extinction de l'usufruit (décès), le nue-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.

• Temporaire : la durée du démembrement est connue à l'avance. Au terme, le nue-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.

À quoi ça sert ?

Le démembrement permet de séparer les différents droits liés à un bien immobilier (mais pas que l'immobilier, je prends simplement cet exemple qui permet de faciliter la compréhension).C'est un mécanisme particulièrement intéressant pour préparer la succession. Les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants, ils conservent l'usufruit. Aux décès des parents, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires.L'avantage ? Donner la nue-propriété de son vivant permet de réduire l'assiette de calcul de l'impôt sur les donations / successions (voire dans de nombreux cas de ne payer aucun impôt grâce aux abattements entre parents et enfants).

Dans le cas d'un démembrement viager, l'administration fiscale publie un barème en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Pendant la durée du démembrement, les différents impôts et charges sont imputés à l'usufruitier. C'est lui qui paye la taxe foncière, la taxe d'habituation ou les impôts sur les loyers (même l'IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le démembrement n'est pas qu'utile à la transmission du patrimoine. C'est aussi un vrai outil pour investir grâce au démembrement temporaire permettant d'acheter de l'immobilier avec une décote.

Exemple des SCPI : acheter de l'immobilier avec une décote

Un bon exemple pour illustrer ce mécanisme est celui des SCPI qui peuvent pour la plupart proposer d'investir en démembrement temporaire.

Si tu ne sais pas ce qu'est une SCPI, je t'invite à parcourir la feuille volante (ci-dessous, pour te rafraîchir la mémoire) ou parcourir une précédence édition sur les SCPI.

Concrètement comment ça marche ?Prenons de Paul qui veut préparer sa retraite (c'est tendance en ce moment) dans 10 ans. Pour ça, il dispose de 50 000 € et souhaite l'investir dans l'achat parts de SCPI en nue-propriété.

La SCPI qu'il a sélectionnée possède un barème de démembrement temporaire qui liste toutes les clés de démembrement. En fonction de la durée du démembrement, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété évolue :

• Plus la durée est longue, plus la valeur de l'usufruit est importante : normal, l'usufruitier touchera 100% des loyers sur une plus longue période.

• La valeur de la nue-propriété diminue en fonction de la durée du démembrement : c'est la décote (qui correspond donc à la valeur de l'usufruit). Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

• Exemple : pour une durée de démembrement, la valeur de l'usufruit est fixée à 35% (c'est une moyenne, chaque SCPI a ses propres clés de démembrement) de la valeur de pleine propriété. En investissant en nue-propriété, la décote est donc de 35%.

En reprenant l'exemple de Paul, voilà la mécanique de l'investissement :

• Investissement de Paul en année 1 : 50 000 €

• Clé de démembrement (décote) : 35%

• Durée de démembrement : 10 ans

• En investissant 50 000 € en nue-propriété, Paul sera plein-propriétaire de près de 77 000 € de parts de SCPI dans 10 ans (avant revalorisation/dévalorisation éventuelle et donc plus-value/moins-value immobilière)

• En contrepartie de cette décote, il abandonne la jouissance des parts pendant 10 ans : il ne percevra aucun loyer pendant cette période

Si Paul a pu investir directement en nue-propriété, c'est que quelqu'un en face a acheté l'usufruit des parts (ce sont en général soit des sociétés qui utilisent ce placement en usufruit comme un placement de trésorerie, soit des particuliers peu imposés) :

• Paul a investi 50 000 € en nue-propriété avec une décote de 35%

• Une société achète l'usufruit à hauteur de 27 000 € (correspondant à la décote de 35%)

• Le montant total des parts en pleine propriété est de 77 000 € = 50 000 € nue-propriété + 27 000 € usufruit

• La société achète dont le droit de percevoir 100% des loyers pendant 10 ans.

• À l’issue du démembrement, l'usufruit s'éteint, le nue-propriétaire (Paul) retrouve la pleine propriété et la société ne touche plus les loyers.

C'est donc une opération intéressante à la fois pour Paul et pour la société.Mais comme tout investissement, l'investissement n'est pas sans risque. En achetant la nue-propriété des parts, Paul prend un risque sur la liquidité. S’il avait besoin de cet argent pendant la durée de démembrement, il lui est quasi impossible de revendre ses parts (difficile de trouver un acheteur pour un démembrement en cours).C'est un investissement qui n'est pas liquide.De plus, le capital n'est pas garanti et dépend du marché immobilier sur lequel investit la SCPI. Les parts de SCPI peuvent se revaloriser ou dévaloriser en fonction du prix de l'immobilier sous-jacent.

💡 Ça pourrait t'intéresser

🏢 Immobilier : le triple choc

Le marché immobilier arrive peut-être à un tournant. Après des années de hausse portée par des taux de crédit bas, il fait dorénavant face à un triple choc :

• 1er choc : les demandes de prêt ont fortement baissé. Moins d'acheteurs, plus de vendeurs, la pression sur le prix est donc à la baisse.

• 2ème choc : les taux d'intérêt grimpent et ont plus que doublé sur 1 an.Actuellement à 2,5%. Cela coûte donc dorénavant plus cher d'emprunter et cela peut limiter la capacité d'endettement des ménages qui souhaitent acquérir.

• 3ème choc : parallèlement, les prix des biens ont grimpé de plus de 4% l'année dernière et malgré la hausse des taux.

Les prochains mois sont importants pour le marché immobilier entre l'assouplissement sur le calcul du taux d'usure (qui empêchait une partie des acquéreurs de se voir accorder un prêt immobilier), le plafonnement des loyers, les mesures sur les passoires thermiques, etc.Affaire à suivre.

🤔 Impôt : ce qui change en 2023

Le début d'année est synonyme de nouveautés fiscales. 2023 ne déroge pas à la règle.Commençons par les bonnes nouvelles :

• Clap de fin pour la redevance TV

• Plus de taxe d'habitation (sauf pour les propriétaires de résidences secondaires)

• Le crédit d'impôt pour la garde d'enfant augmente : c'est le plafond qui augmente portant le max de crédit d'impôt de 1150€ auparavant à 1750€ (le plafond passe de 2300€ à 3500€)

• Le barème de l'impôt augmente : oui c'est une bonne nouvelle. Les taux d'imposition restent inchangés mais ce sont les tranches qui évoluent pour tenir compte de l'inflation.Cela signifie qu'à revenu égal (dans sans augmentation ou augmentation inférieure à l'inflation), tu payeras moins d'impôts.

La mauvaise nouvelle nous vient du côté de la taxe foncière : elle va exploser avec + 7,1% en moyenne (car indexé à l'inflation et cette hausse ne tient pas compte des éventuels ajustements de la commune)

💸 Avec un Livret à 3%, faut-il sortir ses fonds du fonds en euros de ton assurance vie ?

La hausse des livrets réglementés comme le Livret A et le LDDS pose la question de l'arbitrage avec le fonds en euros qui lui reste (pour l'instant) à la peine.

• Le rendement du Livret A et du LDDS passe à 3% au 1er février alors que le rendement moyen des fonds en euros en assurance vie devrait atteindre entre 1,8% et 2% en 2022.

• Avec un plafond livret A à 22 950 € et 12 000 € pour le LDDS, tu peux donc placer jusqu'à 34 950 € à 3% en 2023, soit 1050 € d'intérêts.

• Le fonds en euros de ton assurance vie te versera pour l'année 2022 un rendement autour de 1,8% et 2%. Mais les rendements 2023 pourraient augmenter.

• Contrairement aux livrets avec un rendement fixé, le rendement du fonds en euros est connu lorsque l'année s'est écoulée. La hausse des taux 2022 pourrait augmenter le rendement des fonds en euros (car ils sont constitués majoritairement d'obligations fortement corrélés aux taux d'intérêt).

Donc faut-il arbitrer entre livrets et fonds en euros ?À toi de voir 😉 (réponse de normand)

🍃 Les Feuilles Volantes de la semaine

Chaque semaine, je publie des feuilles volantes : une illustration simple pour s'éclairer en économie, finance et investissements.Voici les feuilles volantes de la semaine dernière :

• Economie & Finance : notre système de retraite

• Patrimoine & Investissement : les fonds en euros

• Cryptos & Web3 : les smart contracts

Tu peux les retrouver en me suivant sur LinkedIn, Twitter ou Instagram.(Je partagerais bientôt un espace pour toutes les retrouver).

Si tu as aimé tu peux liker ou commenter.

Si tu as des questions, tu peux commenter ou te rendre dans l'espace communauté dans le groupe S'entraider.

Et sinon, je te donne rendez-vous la semaine prochaine !

GuillaumeMade with love ❤️

PS : Aide-moi à faire découvrir cette newsletter et la communauté des investisseurs éclairés : transfère-la à un(e) ami(e) 😉🙏

PS2 : Tu peux retrouver les précédentes éditions ici

Ceci n'est en aucun cas un conseil en investissements. Chacun est responsable de ses finances, doit faire ses propres recherches et ajuster ses investissements en fonction de ses projets de vie et de son profil de risque. Si tu ne comprends pas une solution et ses risques, n'investis pas (et continue de t'éclairer sur ces sujets). À bon entendeur 🙂