Investir dans des projets immobiliers concrets grâce au Crowdfunding

Cet article a été écrit en collaboration et principalement par Jérémy Orféo, entrepreneur (fondateur de Weelim.fr) et conseiller en investissement financier (CIF) depuis plus de 10 ans.

🚨 Si tu n’as pas encore entendu parler du Crowdfunding Immobilier, alors lis ce qui suit avec attention : le crowdfunding immobilier est un investissement participatif où les particuliers (ou personnes morales) financent ensemble des projets immobiliers.

En quelques chiffres (source : Baromètre Mazars x France Finance Participative) le crowdfunding immobilier c’est :

• 9,4 % : rendement moyen en 2022 (ah oui quand même 🙂)

• 21,4 mois : durée moyenne du placement (en légère hausse de 0,2 mois par rapport à 2021)

• 1,6 Milliards d’euros de collecte

• 5 999 € : le montant moyen souscrit par opération

• 987 284 € : montant moyen collecté par opération (contre 899 933 € en 2021)

• 165 : nombre moyen d’investisseur par projets

• 561 : nombre de projets qui ont été remboursés en 2022 pour un montant total de 382 millions d’euros

Et tout ça sans aucun frais de souscription ou de sortie.

Depuis 3 ans, la collecte réalisée par les acteurs du crowdfunding immobilier a presque triplé.
Elle était de 555 Millions d’euros en 2020. Ce volume de collecte progresse de +40,2% en 2022 par rapport à 2021 quand la progression du financement participatif en France dans son ensemble se situe à +25,3%.

Pourquoi une telle progression ?

• Les rentabilités proposées sont attractives.

• Les investisseurs accordent une grande confiance au marché immobilier français.

• Le crowdfunding donne le sentiment d’investir dans des projets concrets et tangibles qui rassure.

• Les durées moyennes d’investissement sont relativement courtes (< 2 ans)

Un beau cocktail qui plaît à l’épargne des Français 👌

Le Crowdfunding Immobilier, c’est quoi ?

Le Crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier en Français) consiste pour des investisseurs particuliers à participer à des opérations immobilières proposées par des porteurs de projet sur une plateforme de Crowdfunding.

Trois principaux acteurs entrent en jeu pour investir en crowdfunding immobilier sont :

• L’investisseur (personne physique ou morale)

• La plateforme de crowdfunding

• L’opération ou l’opérateur à financer

Ces acteurs vont ainsi constituer entre eux “le mécanisme du Crowdfunding immobilier”.

Comment ça fonctionne ? Dans plus de 90 % des cas, on retrouve le schéma d’investissement suivant :

Le porteur de projet immobilier (promoteur immobilier ou marchand de biens) va financer une partie d’un programme ou d’un projet en faisant appel à des investisseurs via la plateforme de crowdfunding.

Les investisseurs s’ils le souhaitent pourront alors leur prêter de l’argent en souscrivant à une obligation à coupon fixe pendant une période définie dès le départ (6 à 36 mois généralement).
En contrepartie, ils perçoivent des intérêts (un coupon). Ces intérêts pourront être versés soit chaque année, soit In Fine (à la fin de l’opération). Ils sont généralement compris entre 8 et 12 % par an. Ce procédé permet donc de financer différents types d’opérations immobilières, comme la construction, mais aussi la rénovation, le viager ou la location.

Une obligation engage l'émetteur au remboursement du capital à l’échéance, ainsi qu’au paiement des intérêts pendant la durée du prêt. Le souscripteur lui souscrit le nombre d’obligations qu’il souhaite.

Et la fiscalité dans tout ça ?

L’investisseur sera soumis à la Flat tax de 30 %, incluant à la fois le prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % pour l’impôt sur le revenu, et les 17,2% de contributions sociales.

En fonction de sa situation, l’investisseur peut également opter en fonction de sa situation fiscale pour le barème progressif de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition. Dans ce cas là :

• Une partie d’impôt sur le revenu : cela dépend donc de ton taux marginal d’imposition (11%, 30%, 41% ou 45%)

• Une partie de prélèvements sociaux (CSG/CRDS) de 17,2%

Un placement éligible au PEA PME

Depuis la Loi Pacte définitivement adoptée le 11 Avril 2019, les obligations à taux fixe commercialisées par les plateformes de financement participatif, peuvent être logées dans un PEA-PME.

Quel avantage ? Limiter l’imposition aux seuls prélèvements sociaux (17,2%) après 5 années de détention du plan. Pas d’IR ni de prélèvement forfaitaire (merci le PEA).

Quels sont les frais ?

Les frais pour le porteur de projet : les plateformes de Crowdfunding facturent aux porteurs de projet des frais de collecte qui servent à rémunérer le travail effectué lors du montage juridique du projet, et l’accompagnement à la levée de fonds sur la plateforme.

Les frais pour l’investisseur : Tout va dépendre de la politique tarifaire de la plateforme, généralement il n’y a pas de frais de souscription pour l’investisseur. De rares plateformes pratiquent des frais à l’investissement.

Les principaux risques

Les principaux risques associés à un investissement en crowdfunding immobilier sont :

• Illiquidité de l'investissement durant la vie de l’opération : si vous souhaitez revendre vos obligations avant l’échéance prévue initialement, il n’existe pas à ce jour de marché secondaire organisé. C’est très difficile voire impossible à revendre avant le terme de l’opération.

• Risque de dépassement de la durée d’investissement : la construction ou la rénovation immobilière possède parfois son lot d’aléas. Coûts supplémentaires, retard ou mauvaise exécution des prestataires, manque d’acquéreurs en raison d’un contexte de marché plus difficile. Il se peut donc que l’opérateur demande à ce que les délais de remboursement soient rallongés au cours de l’opération. L’opérateur peut donc avoir du retard dans le remboursement des obligations.

• Risque de perte en capital, bien qu’encore aujourd’hui le taux de défaut reste faible (inférieurs à 1,5% de l’ensemble des montant collectés en 2022)

• Risques liés aux actifs immobiliers : l'équilibre économique du projet est soumis aux risques liés à la détention, à la construction et à la commercialisation d'actifs immobiliers.

Investir en crowdfunding immobilier comporte donc des risques. Et pour réduire au maximum ces risques, il faut être très sélectif sur les opérations et les plateformes.

Comment investir ?

Si l’investissement en Crowdfunding immobilier t’intéresse, tu peux le faire :

• En direct auprès d’une plateforme de crowdfunding

• Par l’intermédiaire d’un CIF (Conseiller en Investissement Financier)

• Par l’intermédiaire d’un véhicule d’investissement (un FCPR - Fonds commun de placement - par exemple) qui va lui-même investir dans une multitude de projets à ta place.

Les critères pour choisir une plateforme de Crowdfunding immobilier

1. Vérifiez que la plateforme de crowdfunding immobilier a bien toutes les habilitations réglementaires

Trois statuts réglementés, dont deux dédiés, sont actuellement en vigueur :

• Le statut de CIP (Conseiller en investissement Participatif)

• Le statut d’IFP (Intermédiaire en financement Participatif)

• Le statut de PSI (Prestataire de Services d’Investissement)

A compter de Novembre 2023, les statuts de CIP et d’IFP sont remplacés par un seul statut européen, celui de PSFP (Prestataire de Services en Financement Participatif).

2. Consultez l’historique des performances de la plateforme immobilier

Les plateformes doivent mettre à disposition de leurs investisseurs une page statistique dans laquelle il peut retrouver un grand nombre de ces indicateurs. Ces indicateurs sont communs à l’ensemble des plateformes et sont à l’initiative de l’association Financement Participatif France.

On retrouve notamment comme indicateurs : le nombre de projets financés, la durée moyenne des financements, le taux d’intérêt annuel moyen, le taux de retard à moins de 6 mois, le taux de retard à plus de 6 mois, le taux de perte définitive etc.

3. Intéresse-toi au processus de sélection des projets de la plateforme

Gardez en tête qu’une plateforme de crowdfunding facture à l’opérateur immobilier des honoraires pour l’accompagner dans sa recherche de financement.
Ces honoraires sont de l’ordre de 5% en moyenne selon les typologies de projets. En d’autres termes, la plateforme de crowdfunding à tout intérêt à vous proposer des projets immobiliers.

Le processus de sélection des dossiers n’est pas imposé par le régulateur, chaque plateforme définit en interne sa propre matrice d’analyse et d’évaluation des dossiers. Il est impératif que ce processus de sélection soit très rigoureux de sorte à éviter tout risque de défaut de l’opérateur.

Les critères pour choisir un projet

Avant d’investir, il vous faut absolument consulter :

• Le document d’information complet sur l’opération

• Le contrat obligataire

Dans le document de présentation du projet, la plateforme vous donne un maximum d’éléments d’information sur :

• le porteur de projet

• les modalités de l'émission obligataire

• les caractéristiques du projet immobilier

• le plan de financement du projet immobilier

• les garanties prises par la plateforme pour protéger les investisseurs

Parfois, certaines plateformes prennent l’initiative de donner une notation au projet. Une notation de 1 à 10 ou en attribuant une lettre de A à D le plus souvent. Un projet noté 10/10 ou un projet noté A, est considéré par la plateforme comme moins risqué qu’un projet noté D ou un projet noté 5/10. Attention toutefois à ce système de notation qu’il faut prendre avec des pincettes.

Il n’existe pas de grille d’évaluation réglementaire et commune à toutes les plateformes de crowdfunding. Un dossier pourrait très bien être noté A par une plateforme, et B ou C par une autre. Les méthodologies d’évaluation d’une plateforme à une autre sont très variables.

Toute au long de ta réflexion, pose-toi les bonnes questions :

• Est-ce que cet opérateur est sérieux : fais tes propres recherches sur le porteur de projet (internet est un outil magique pour cela)

• Est-ce que le ou les biens vont pouvoir être vendu(s) aux conditions prévues dans le cadre du plan de commercialisation (mène ta propre étude de marché).

• Quand il s’agit de la revente de plusieurs lots, intéresse-toi au taux de pré-commercialisation. Plus il est élevé, plus l’opération à de chance de se conclure rapidement.

• Tente d’évaluer la complexité des travaux, pour anticiper les risques de retard de chantier.

• S’agissant des garanties, tenter d’estimer la valeur réelle de ces garanties, par rapport au montant du financement sollicité pour le projet.

Focus sur les garanties

Le Crowdfunding immobilier présente un risque de perte en capital pour l’investisseur. Le rendement n’est donc pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Néanmoins, les plateformes de Crowdfunding immobilier ont à leur disposition différents outils permettant de sécuriser les opérations qu'elles proposent sur leur site internet :

• La caution personnelle du porteur de projet

• La Garantie à première demande (GAPD)

• L’hypothèque

• Nantissement des parts de la société émettrice

• La fiducie sûreté

Ces garanties sont un gage supplémentaire pour préserver au maximum les intérêts de l’investisseur.

Il n’y a plus qu’à 😇