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🏢 Immobilier & Inflation : j'y vais ou j'y vais pas ?

Hello 👋

L'actualité est riche en ce moment ! Si tu débarques dans le monde des finances personnelles et de l'investissement : bienvenue, tu arrives au bon moment (en réalité c'est toujours le bon moment 😉).

Aujourd'hui, on continue de s'éduquer dans la gestion de ses finances avec les bases de la fiscalité (sujet ô combien passionnant 😅... mais nécessaire si tu veux prendre en main tes finances). On parlera ensuite de SCPI (solution très accessible pour investir dans l'immobilier d'entreprise) et leur intérêt en cette période d'inflation. Spoiler : vigilance sur les SCPI en 2022 et 2023 !

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⏱️Temps de lecture : ~11 min 30s

Au sommaire de cette édition :

  • 🗞️ L'Actu Macro : Crédit Suisse, léger rebond sur les marchés et prix du pétrole

  • ⁉️ Tu le savais ? La règle des 72 pour comprendre l'effet du rendement sur tes investissements

  • 🧑‍🏫 Patrimoine : les bases de la fiscalité (sans jargon et sans art 4.3.2 du code de jesaispasquoi)

  • 🗃️ Investissement : les SCPI en 2022, ce que tu dois savoir (absolument) avant d'investir

  • 🐦 Le Tweet de la semaine : bannir l'inflation de son pays (pourquoi on y a pas pensé plus tôt ?)

  • ⭐ Le Récap en 1min chrono (si vraiment t'as pas le temps)

Avant de commencer

  • Merci aux près de 100 personnes qui ont répondu au questionnaire autour de l'éducation financière. Les résultats sont vraiment intéressants (surtout vos commentaires !) et vont m'aider à construire la suite dont je vous parlerai très vite. (si tu n'as pas encore participé, tu peux le faire ici)

  • La première édition a été envoyée il y a seulement 1 mois et nous sommes près de 150. N'hésite pas également à en faire profiter tes proches et ami(e)s et transfère/partage cette newsletter🙏

  • Une question, une suggestion ? Demande moi ce que tu veux en passant par ce formulaire, je te répondrai directement ou à travers l'édition hebdo

L'actu macro de la semaine dernière

🏦 La santé financière de Crédit Suisse inquiète

  • Petit mouvement de panique sur les marchés qui redoutaient un scénario à la Lehman Brothers (grande banque américaine qui a fait faillite en 2008 précipitant le monde dans une crise financière globale).

  • Outre l'action qui est en chute libre depuis le début d'année, ce qui a inquiété particulièrement les marchés la semaine dernière c'est la hausse des Credit Default Swap (CDS) de la banque.

  • Un CDS est un instrument financier qui permet de se protéger contre le non remboursement d'une dette. Dans le cas de Crédit Suisse, cela indique une crainte sur la faillite de la banque.

  • Crédit Suisse est une banque systémique, ce qui veut dire qu'en cas de faillite, elle affectera la stabilité du système financier mondial.

  • Depuis, Crédit Suisse a rassuré

📉 Les marchés ont perdu 36 000 milliards en 2022 :

  • Selon Bloomberg, actions et obligations ont déjà perdu l’équivalent de 36.000 milliards de dollars au cours des 9 premiers mois de l’année.

  • C'est plus qu'en 2008 et 2020 (COVID).

  • Cette somme de 36.000 milliards représente la valeur des 100 plus grandes entreprises mondiales cotées en bourse.

  • Et il reste encore 1 trimestre...

⚡ Rebond sur les marchés la semaine dernière

  • Les principaux indices ont repris des couleurs, la cause : une mauvaise nouvelle sur un indice américain.

  • Quand mauvaise nouvelle sur l'économie rime avec bonne nouvelle pour les marchés : une économie qui se dégrade, c'est la possibilité que les banques centrales ré-ouvrent le robinet de la monnaie (qu'elles ont progressivement fermé depuis plusieurs mois avec la remontée des taux), et ça c'est bon pour les marchés. Contre-intuitif mais c'est comme ça 🧐

🔥L'OPEP a décidé de réduire la production de pétrole

  • L'OPEP (Organisation des pays exportateurs de pétrole) a décidé de freiner la production pour soutenir le prix du pétrole qui chute depuis plusieurs mois.

  • Les Etats Unis y étaient fermement opposés ce qui continue de tendre les relations géopolitiques mondiales.

La règle des 72

Lorsque tu investis avec un certain rendement, ton argent est soumis à une loi : la fameuse mécanique des intérêts composés dont les paramètres les plus influents sont :

  • ⌚ Le temps : plus la durée de placement est longue, plus l'effet de levier est important

  • 📈 Le rendement : plus le rendement est important, plus l'effet de levier est important

Mais concrètement ça veut dire quoi ?

Imaginons que tu veuilles savoir combien de temps il te faut pour doubler un capital ? Soit t'ouvres un onglet Excel pour faire tes calculs, soit tu utilises la règle des 72 pour comprendre l'effet de levier du rendement sur tes investissements.

La règle des 72 : il suffit de diviser le nombre 72 par le rendement annuel. Le résultat te donnera le nombre d'années nécessaires pour doubler un capital.

Ca marche également dans l'autre sens : si tu veux savoir à quel rendement tu devrais placer ton argent pour doubler ton capital, inverse simplement la formule.Par exemple, si tu veux doubler ton capital en 5 ans, tu fais 72 / 5 : il faudrait placer à plus de 14%/an, autant te dire que ça va être compliqué à moins d'accepter une énorme prise de risque)

Les bases de la fiscalité

Gérer ses finances, c'est aussi (et pour certains surtout 😅) gérer et maitriser sa fiscalité. Je te l'accorde, c'est pas le sujet le plus passionnant mais si tu prends des décisions sur tes finances sans prendre en compte l'aspect fiscal, gare au retour de bâton !

Je te propose de te plonger dans les bases de la fiscalité pour qu'elle n'ait plus de secrets pour toi (ça va bien se passer, c'est promis).

🏠 La résidence fiscale

As-tu le privilège d'être un contribuable français ? Si tu as la joie de faire ta déclaration chaque année, d'être prélevé à la source par ton employeur et de recevoir en été un avis d'imposition avec plusieurs chiffres en bas de la page, tu connais déjà la réponse.

Mais qu'est ce qui nous définit comme résident fiscal ? Tu es officiellement domicilié fiscalement en France si (extrait de l'article 4-B du code général des impôts) :

👉 Votre foyer (conjoint ou partenaire d’un PACS et enfants) reste en France, même si vous êtes amené, pour des raisons pros, à séjourner dans un autre pays temporairement ou pendant la plus grande partie de l’année. À défaut de foyer, le domicile fiscal se définit par votre lieu de séjour principal ;

ou

👉 Vous exercez en France une activité professionnelle salariée ou non, sauf si elle est accessoire ;

ou

👉 Vous avez en France le centre de vos intérêts économiques. Il s’agit du lieu de vos principaux investissements, du siège de vos affaires, du centre de vos activités professionnelles, ou du lieu d’où vous tirez la majeure partie de vos revenus.

🗒️ Les différents impôts

Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? Le système français est particulièrement complexe. Je vais décrire ici les grandes lignes qui permettent de comprendre l'impôt de manière générale.

Voilà les différents impôts auxquels un contribuable est sujet :

  • Impôt sur le revenu : c'est l'impôt principal de la fiscalité des particuliers avec un barème progressif d'imposition de 0 à 45%

  • Prélèvements sociaux (CSG / CRDS) de 17.2%

  • Impôt sur le patrimoine : en général déclaré en même temps que l'impôt sur le revenu et avec beaucoup de particularités en fonction du patrimoine (immobilier ou mobilier) et l'enveloppe fiscal du placement.

🔢 Le TMI : Taux Marginal d'Imposition

L'impôt sur le revenu (IR pour les intimes) en France est calculé en fonction du nombre de parts (les individus constituant le foyer) et le revenu global. Il passe ensuite à travers un barème par tranches d'imposition :

Un exemple valant 1000 mots, prenons l'exemple de Claire et Alexis, gagnant 30 000 € annuel chacun et calculons leur montant d'impôt :

  • Revenu total : 60 000 €

  • Nombre de parts : 2

En ne prenant aucune déduction ou réduction, on calcule ensuite le quotient familial égal au revenu total divisé par le nombre de parts : 60 000 / 2 = 30 000 €.

On passe ensuite ce quotient familial à travers les tranches du barème d'imposition :

  • Jusqu'à 10 225 € : 0 %

  • De 10 226 € à 26 070 € : (26 070 € - 10 225 €) × 11 % = 15 845 € × 11 % = 1 743 €

  • De 26 071 € à 30 000 € : (30 000 € - 26 070 €) x 30 % = 3 930 € × 30 % = 1 179 €

Cet impôt doit ensuite être remultiplié par le nombre de parts ce qui donne un impôt total de : (0 € + 1 743 € + 1 179 €) x 2 = 5 844 €

Dans ce cas là, le taux marginal d'imposition (la tranche d'imposition dans laquelle on se situe) est de 30%.

Le taux marginal d'imposition, c'est une info super importante que tu dois avoir en tête lorsque tu gères tes finances : c'est le taux d'imposition auquel seront soumis tes revenus supplémentaires (une prime, un loyer, etc.). Ces revenus complémentaires peuvent même te faire monter d'une tranche.

⛲ Le PAS : Prélèvement à la Source

Ca ne t'a pas échappé que depuis 2019, une nouvelle ligne est apparue sur ton bulletin de paie (si t'es salarié, c'est un peu différent pour les indépendants mais l'Etat ne vous a pas oublié). L'impôt est prélevé à la source par ton employeur.

Comment est-il calculé ? Le taux de prélèvement à la source (PAS) correspond au taux moyen d'imposition.

Il est obtenu en divisant le montant de l’impôt sur le revenu (avant réductions/crédits d’impôt éventuels) par le montant des revenus.

Reprenons l'exemple de Claire et Alexis :

  • Revenu total : 60 000 €

  • Montant de l'impôt : 5 844 €

  • Taux de PAS : 9,7 %

Chaque mois, l'employeur prélèvera 9.7% des revenus. Cette somme est en fait une avance d'impôt, c'est pour cela que chaque année tu dois quand même remplir ta déclaration d'impôt (par exemple cette année tu as rempli en mai ta déclaration d'impôt 2022 sur les revenus 2021). Dans cette déclaration, tu déclares tous les revenus perçus en 2021, l'impôt est alors recalculé et on vient regarder s'il correspond au montant de PAS déjà versé :

  • Si l'impôt dû est supérieur au montant PAS déjà versé : tu dois rajouter au pot

  • Si l'impôt dû est inférieur au montant PAS déjà versé : c'est l'Etat qui te fait un virement (et il te remercie de lui avoir prêté de l'argent à 0% 😅)

🪙 La fiscalité du capital

Pour aller à l'essentiel (je vais vraiment rester en surface dans cette édition car la fiscalité va énormément dépendre de l'enveloppe fiscale, qu'elle soit immobilière ou mobilière). :

  • Immobilier : dans notre exemple plus haut, on est imposé sur les loyers nets au TMI de 30% + les prélèvements sociaux de 17.2%, soit 47.2% au total (d'où l'intérêt de réellement travailler sur la fiscalité lorsqu'on veut faire de l'immobilier)

  • Placements financiers : on est soumis à la Flat Tax ou prélèvement forfaitaire unique de 30% (encore une fois, il y a des spécificités par enveloppe)

Voilà pour les bases de la fiscalité ! Comme tu l'imagines, on pourrait aller beaucoup plus loin (et on le fera quand on parlera de solutions spécifiques) mais comme il ne faut pas abuser des bonnes choses, je te laisse décanter ça et on enchaîne sur le sujet investissement de la semaine 👇

Investir en SCPI en 2022, bonne idée ?

Entre l'inflation (en France + 5.6% en septembre) et les marchés financiers qui chutent, les épargnants recherchent des solutions pour préserver leur capital.

L'immobilier a toujours montré un atout dans ces conditions : les loyers sont indexés à l'inflation. Donc SCPI en 2022 voire 2023, bonne ou mauvaise idée ?

Avant d'y répondre, si tu entends parler des SCPI pour la première fois, je te fais un tour d'horizon rapide de cette solution. Si tu connais déjà, tu peux sauter ce paragraphe 🦗

🏢 La SCPI : Tour d'horizon rapide

La SCPI est une solution d'investissement accessible dans l'immobilier (généralement immobilier d'entreprise). Voici l'essentiel à connaitre avant de continuer :

  • SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Elles sont réglementés par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers)

  • En investissant en SCPI, tu achètes des parts d'une société (la SCPI en question) qui détient un parc immobilier. Investissement à partir de 1000€, donc très accessible.

  • En tant qu'associé : tu perçois des dividendes (les loyers des biens) qui sont nets de frais de gestion. Ils sont payés trimestriellement ou mensuellement.

  • La SCPI est géré par une société de gestion qui gère le parc immobilier et la relation avec les associés/investisseurs

  • Le rendement des SCPI se situe entre 3% et 7% par an (ça dépend des SCPI, de sa taille, de sa stratégie d'investissement, etc.)

  • Fiscalité : même si on touche des dividendes, c'est la fiscalité immobilière qui s'applique (47.2% dans notre exemple d'Alexis et Claire plus haut)

  • Frais : deux types de frais, les frais de souscription qui servent à rémunérer à la fois le courtier et la société de gestion (en moyenne 10% à 12%, impacté à la sortie) et les frais de gestion (7% et 15% des revenus locatifs bruts). Le taux de distribution affiché est net de frais de gestion

  • Horizon de temps : plutôt long terme (supérieur à 8 - 10 ans)

  • La SCPI, c'est de l'immobilier donc possibilité de démembrer (nue-propriété, usufruit), de transmettre (succession), de financer (achat à crédit), etc.

Mais revenons au sujet : investir ou pas ?

Question intéressante si on veut bien voir au delà des apparences.

Pour y répondre, on va devoir introduire une nouvelle notion, celle du taux sans risque. C'est le taux auquel tu peux placer ton argent sans prendre de risque et avec une disponibilité immédiate de tes fonds. C'est le taux de rendement que tu trouves sur des livrets bancaires comme le Livret A.

🧘 Le taux sans risque

Prenons l'exemple du Livret A qui est un produit bancaire détenu par une grande majorité de français. Le rendement du livret est le fruit d'un calcul mathématique qui est fonction de l'inflation :

  • Si l'inflation augmente, le taux du Livret A augmente

  • Le taux du Livret A est aujourd'hui à 2%

  • Avec une inflation qui reste à 6%, le taux du Livret A pourrait atteindre jusqu'à 3,5% à partir de 2023

Le taux sans risque, le rendement minimum d'un placement, va donc augmenter dès l'année prochaine et potentiellement jusqu'à 3,5%.

Pour qu'un investisseur décide de placer son argent sur d'autres supports plus risqués comme la SCPI, il va falloir que cette solution donne un rendement supérieur. On appelle ça la prime de risque et elle doit tenir compte :

  • Du risque : dans le cas des SCPI, le risque lié à la conjoncture immobilière par exemple.

  • De l'illiquidité : un placement en SCPI n'est pas un placement court terme, on abandonne donc la disponibilité des fonds sur le court terme.

La réalité, c'est qu'aucun investisseur se placera sur de la SCPI si elle ne produit pas un meilleur rendement que le taux sans risque.

🤓 SCPI vs Livrets

Comparons donc avec les données que nous avons et tentons de projeter sur le court terme ce qui pourrait se passer :

  • Rendement moyen des SCPI en 2021 : 4.45% avant impôt.

  • Pour un foyer avec un TMI de 30% + 17,2% : 2.35% après impôt

Comparons déjà les SCPI de 2021 avec le Livret A d'aujourd'hui : le rendement net des SCPI à 2.35% versus le livret A aujourd'hui à 2% et demain à plus de 3%, le rendement des SCPI va devoir augmenter pour attirer les nouveaux investisseurs (et garder les actuels).

📈 Le rendement des SCPI peut-il augmenter ?

On vient de le voir : le rendement des SCPI doit être supérieur à celui du Livret A pour prendre en compte la prime de risque .

Le rendement d'une SCPI, c'est le montant du dividende (= les loyers redistribués nets de frais de gestion) versé aux associés divisés par le prix de la part.

Le prix de la part d'une SCPI est librement fixé par la société de gestion. Elle doit cependant légalement se trouver dans une fourchette entre -10% et +10% du prix réel du parc immobilier (évalué chaque année par un expert indépendant)

Donc pour augmenter le rendement, il n'y a que 2 options :

  • Augmenter le prix des loyers : on dit souvent que les loyers sont indexés à l'inflation et donc qu'ils augmentent naturellement en période inflationniste. C'est moins vrai pour l'immobilier d'entreprise où il y a plus de latitudes dans les négociations du loyer. De plus, l'inflation est assortie d'une récession pressentie pour 2023 donc augmenter les loyers ne ferait que rajouter un poids aux entreprises. Difficile de l'imaginer...

  • Baisser le prix de la part : en baissant le prix de la part, mécaniquement le rendement augmente. La baisse se ferait aux détriments des associés déjà investis dans la SCPI et ne pourrait pas se faire au delà de 10% par rapport au prix réel du parc immobilier. Cependant, le prix de l'immobilier d'entreprise peut également chuter et la SCPI sera contrainte de baisser le prix de la part pour refléter l'état du marché.

⚡ Mon avis : rien ne presse ! Je crois que le système financier mondial est en train de passer d'un régime (taux bas et inflation basse) à un autre (taux plus élevé et inflation qui pourrait durer) et que donc les turbulences et incertitudes sont plus importantes pendant ces périodes de transition. Si tu envisages d'investir en SCPI, prends ton temps 😉

C'est tout pour cette édition !

À bientôt

Guillaume

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