⏱️ Temps de lecture : < 6 min

Hello 👋

Je t’espère en pleine forme pour cette édition spéciale d’été !

Avant de commencer, je tiens à t’annoncer une petite pause bien méritée. Pas d’édition dans 2 semaines pour permettre à tout le monde de souffler et revenir plus en forme que jamais.

Promis, ta patience sera récompensée. Nous reviendrons avec plein de nouveautés qui vont te plaire, c’est certain !

Pour clôturer ce mois de juillet en beauté et avant de te souhaiter un bel été, je te propose un Best Of des feuilles volantes depuis un an sur les réseaux.

Ce Top 5 a cumulé plus d’1 millions de vues 😎.

Profite bien de l’été et à très bientôt !

Guillaume
Créateur des feuilles volantes®
Retrouve moi sur Linkedin | Twitter | Instagram

WizApp | Ebook gratuit | Guide Bourse | Média Kit

Merci à Damien pour son message ! Il a soulevé un excellent point concernant le statut de LMNP.

En effet, avec le statut LMNP, les charges fictives de l’amortissement affectent le bilan annuel (comme tu l’as bien compris dans l’édition précédente), mais elles n'ont aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente.

C'est d'ailleurs l'une des grandes différences entre le LMNP et la SCI à l’IS. Dans le cas de la SCI, les amortissements passés sont déduits du prix d'achat et impactent donc la plus-value à la revente.

La plupart des livrets bancaires sont réglementés.

Même s’il existe des règles du jeu (pour le calcul du taux du livret A par exemple), c’est le gouvernement in fine qui fixe les taux de rémunération et les principales caractéristiques.

Et ces taux peuvent varier plusieurs fois en quelques mois, ou rester fixes pendant plusieurs années.

Le Livret Épargne Populaire par exemple est passé de 6% à 5% au février 2024, et il passera à 4% au 1er août (oui oui, dans 2 jours). Le Livret A et le LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire) ont quant à eux été maintenus à 3% jusqu’au 31 janvier 2025 au minimum.

Pour l’occasion, voici la feuille volante mise à jour (cette version n’a même pas encore été publiée 🤫)

Avec le soutien de notre partenaire Pennylane, nous avons eu le plaisir cette année d’aborder le sujet de la finance d’entreprise.

Et le moins que l’on puisse dire c’est que vous avez répondu présent !

Les SIG servent à décomposer étape par étape la construction du résultat net d’une société à partir du chiffre d’affaires.

👉 Chiffre d'Affaires (CA) : l’ensemble des ventes de biens et de services

👉 Marge Brute (ou marge commerciale) : C’est la différence en le prix de vente et le coût de revient d’un service ou d’un produit

👉 Valeur Ajoutée (VA) : elle mesure la richesse réellement créée par l’entrepriseOn déduit de la marge brute les frais généraux (loyers, énergies, sous-traitants, etc.)

👉 Excédent Brut d'Exploitation (EBE) : c’est le principal indicateur de rentabilité.Plus l’EBE est élevé, plus l’entreprise est performante. (On parle d’EBITDA en anglais)

👉 Résultat Net (RN) : c’est le chiffre final.Il s’agit de l’enrichissement ou de l’appauvrissement d’une entreprise sur l’exercice.

S’il est positif, l’entreprise réalise des bénéfices, sinon, elle réalise des pertes.

L’immobilier et sa fiscalité sont décidément des sujets qui plaisent énormément tant la compréhension est loin d’être évidente en regardant les textes de loi (on se souvient du top 1 de l’année dernière avec la feuille volante sur la fiscalité immobilière qui a dépassé les 1,3 millions de vues 🤯).

Cette fois-ci, c’est plus particulièrement le fonctionnement de la plus value que nous avons décidé d’attaquer, et bien différencier la plus value d’un bien et le calcul de son imposition.

1️⃣ Première étape : Déterminer l’assiette d’imposition (ou assiette taxable).
On minore le prix de vente des éventuels frais pour réaliser la vente (diagnostics par exemple).On majore le prix d’achat d’un forfait travaux (15%) et un forfait pour les frais d’acquisition (notaire 7.5%).Tu peux aussi opter pour les frais réels si les montants dépassent les forfaits.
Dans certains cas, la notion d’amortissement peut venir minorer le prix d’achat.

2️⃣ Deuxième étape : Calcul de l’impôt sur le revenu
On applique un abattement selon la durée de détention.
On multiplie la différence par 19%, c’est le montant de l’impôt sur le revenu à payer.
L’exonération est totale après 22 ans de détention.

3️⃣ Troisième étape : Calcul des prélèvements sociaux
Ici même combat : on applique un abattement pour durée de détention (différent de celui de l’impôt sur le revenu) et on multiplie la différence par 17.2%.
C’est le montant des prélèvements sociaux à payer.
L’exonération est totale après 30 ans de détention.

Pour les cas particuliers, la résidence principale est totalement exonérée d’imposition sur la plus value et, a contrario, il existe également une surtaxe à ajouter lorsque la plus value nette dépasse les 50 000 €.

Quand tu reçois ta fiche de paie, tu te contentes en général de regarder en bas à droite.
Normal, c’est ce que tu vas réellement percevoir.

Ton salaire a en fait plusieurs étages :

👉 Salaire Super Brut : c’est le coût total de ton salaire payé par ton employeur
Salaire brut + Cotisations Patronales

👉 Salaire Brut : c’est ta rémunération prévue dans ton contrat de travail.
C’est la base du calcul des cotisations

👉 Salaire Net : c’est ton salaire déduit des cotisations salariales
Salaire Brut - Cotisations Salariales

👉 Salaire Net Imposable : il est supérieur à ton salaire net.
Une part de la CSG/CRDS + avantages sont réintégrés pour le calcul de ton impôt sur le revenu.

👉 Salaire Net-Net ou salaire net après impôt : c’est ton salaire net après prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu.
C'est le montant qui tombe sur ton compte.

Confondre rendement et rentabilité est certainement l’erreur la plus fréquente (et la plus catastrophique) dans le monde de l’investissement immobilier.

Cette erreur est bien souvent accompagnée d’une autre ineptie : confondre flux de trésorerie et rentabilité, et donc penser que si mon investissement me coûte de l’argent tous les mois, il n’est pas rentable.

Décryptons ces deux indicateurs.

Il faut voir le rendement comme un indicateur de production, à l’image d’un champ de blé (bien immobilier) qui permet de récolter des grains (loyers). En fonction de la fluctuation des récoltes (loyers annuels) et des charges nécessaires à la production que l’on souhaite prendre en compte dans le calcul (taxes, charges corpro, fiscalité, etc…), on obtient un indicateur de rendement plus ou moins précis: rendement brut / rendement net / rendement net fiscal.

Évidemment, plus le rendement est élevé, plus la rentabilité risque de l’être également.

Pour évaluer évaluer la rentabilité d’un investissement (quel qu’il soit), c’est le TRI ou Taux de Rendement Interne qui fait foi, car il intègre l’opération dans l’ensemble de sa durée de vie, il tient compte:
→ Le rendement du bien (les loyers)
→ Les charges courantes (taxes, copro, frais d’agence, assurances, etc.)
→ Les charges exceptionnelles (travaux, provisions, etc.)
→ La fiscalité (situation perso, régime choisi, etc.)
→ L’utilisation de l’effet de levier du crédit→ Une hypothèse de revalorisation du bien (ou dévalorisation)

Le TRI, c’est l’indicateur numéro 1 de l’investisseur immobilier averti.
Et le seul qui veut réellement dire quelque chose au sujet du bien-fondé d’un investissement immobilier.

Il est exprimé en % par an et peut donc être comparé à d’autres placements.

Wizify est le leader de la pédagogie financière en France à travers une offre de contenu simple, ludique et visuel : les feuilles volantes.
Accessible à chacun, utile à tous.

Wizify oeuvre à travers 3 leviers principaux :

Pour travailler ensemble et accéder à nos ressources, c’est par ici.

C’est tout pour aujourd’hui !

On se retrouve dans 4 semaines pour la prochaine édition

Guillaume 🫶