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Hello,
En 2025, j’ai pour projet d’acquérir mes propres bureaux à Limoges.
C’est une opération assez courante pour les entrepreneurs : acheter un bien immobilier en nom propre (ou via une SCI) et louer ce bien à sa société et éviter de payer un loyer à un tiers (je loue aujourd’hui un bureau dans un espace de co-working).
C’est en me lançant dans ce projet que je me suis rappelé à quel point l’immobilier peut être à la fois une formidable opportunité et un véritable casse-tête si on ne maîtrise pas les bonnes pratiques.
Entre la fiscalité, l’analyse de la rentabilité, le montage financier et la recherche du bien, il est facile de se perdre ou de faire des erreurs…
Mais comme souvent, il suffit d’avoir les bonnes clés en main.
Dans cette édition, je vais te partager les 4 clés pour réussir un investissement immobilier. Que tu sois entrepreneur ou particulier, ces principes s’appliquent à tous les projets d’investissement locatif 👌
(🚨 Avant de démarrer…)
Après les 4 clés de l’investissement immobilier que tu vas découvrir dans cette édition, il y a aussi les 3 règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !
La performance d’un investissement immobilier se joue en grande partie à l’achat. Certes, il faut maîtriser la fiscalité, la rentabilité et le montage financier, mais trouver le bon bien, au bon prix et avec une bonne rentabilité est souvent ce qui fait toute la différence.
Alors, comment faire pour repérer les meilleures opportunités ?
Option 1 : Éplucher des heures d’annonces immobilières, analyser chaque bien manuellement et multiplier les visites.
Option 2 : S’appuyer sur des outils modernes qui t’aident à repérer automatiquement les meilleures affaires.
Et justement, comment font les experts pour dénicher les pépites du marché ?
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Pour l’instant ce n’est qu’un test, on a encore prévu 4 autres feuilles à animer.🎙️ J’ai eu le plaisir d’intervenir au lancement d’un tout nouveau podcast Inside Banking. J’ai partagé ma vision de l’éducation financière et mon parcours depuis 2 ans pour éclairer les citoyens sur ces sujets.
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Je suis l’hôte de ce podcast qui est porté par Shares Pro
Les 4 clès de l’immobilier
🔑 Clé n°1 : Comprendre la fiscalité, votre meilleure alliée (ou ennemie)
Dans l’immobilier - plus qu’ailleurs - comprendre la fiscalité est indispensable pour éviter les mauvaises surprises. Si elle est mal maîtrisée, elle peut transformer un investissement prometteur en gouffre financier. Mais bien utilisée, elle devient un levier puissant pour optimiser la rentabilité de l’investissement.
Pourquoi est-ce si important ?
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il existe deux manières de faire et qui impactent la fiscalité de l’investissement :
En nom propre, où tu es directement imposé sur tes revenus locatifs en tant que personne physique.
En société, où c’est la structure juridique (SCI, SARL de famille, etc.) qui encaisse les revenus et paie les impôts.
Chacune de ces options implique des régimes et règles différents, et il est crucial de choisir celle qui correspond le mieux à ta stratégie.
Par exemple, la location nue est souvent soumise à l’impôt sur le revenu, tandis que la location meublée peut bénéficier d’un régime plus avantageux, comme le fameux statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Pour t’y retrouver, voici une cartographie des différents régimes selon le type de location (meublé ou nue) et la manière dont tu acquiers le bien immobilier (en société ou en nom propre):
Enfin, la revente du bien entraîne une taxation des plus-values, avec des régimes différents selon que vous êtes un particulier ou un professionnel.
💡 Conseil : avant de te lancer, prends le temps de bien comprendre la fiscalité immobilière car elle est loin d’être négligeable dans la rentabilité d’une opération.
A l’heure d’aujourd’hui, le statut de LMNP (location meublée) reste une très belle niche fiscale pour investir dans l’immobilier (même si depuis quelques années les gouvernements successifs s’efforcent d’en modifier les conditions, pour l’instant, ça tient 💪)
🔑 Clé n°2 : Utiliser l’effet de levier du crédit
L’investissement immobilier te donne un avantage unique par rapport aux autres classes d’actifs : l’effet de levier du crédit. Cet outil, bien maîtrisé, te permet de transformer un effort d’épargne modeste en un patrimoine conséquent. Mais pour que ce levier fonctionne, il faut en comprendre les rouages et savoir l’utiliser à bon escient.
Comprendre le mécanisme du levier
Imagine que le crédit immobilier soit un levier dans les mains de notre cher Archimède : avec un point d’appui solide et un bras de levier suffisamment long, tu peux soulever… non pas la Terre, mais ton patrimoine immobilier !
Le mécanisme repose sur trois éléments clés :
Le point d’appui : ta capacité d’emprunt.
Les banques évaluent ta capacité à rembourser un crédit en fonction de ton taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de tes revenus (même si rien n’interdit d’aller au delà dans les faits).
Ce point d’appui doit être solide : une gestion saine de tes finances personnelles est indispensable.Le levier : le crédit immobilier et sa durée.
Plus la durée de ton prêt est longue, plus le levier est important.
Une durée longue réduit tes mensualités, ce qui diminue ton effort d’épargne initial, mais augmente le coût total des intérêts.La charge : le bien immobilier.
C’est l’actif que tu finances avec ton levier. Cela peut être une maison, un appartement ou tout autre investissement immobilier (les SCPI, ça marche aussi).
L’importance de la durée du crédit
La durée de ton emprunt joue un rôle déterminant dans l’efficacité de ton levier. Plus elle est longue :
Plus tes mensualités sont basses, ce qui allège ton effort d’épargne.
Mais plus le coût des intérêts augmente, ce qui peut réduire ta rentabilité globale.
Cependant, en immobilier locatif, ce surcoût peut être compensé par la déductibilité des intérêts d’emprunt de l’assiette d’imposition.
Par exemple, sur mon projet de bureau à Limoges, j’opterai pour le crédit le plus long possible (20 ans, idéalement 25 ans si la banque accepte). Certes, cela me coûtera davantage en intérêts, mais ces derniers réduiront mon imposition locative grâce à la déduction fiscale. Et surtout, cela limite mon effort d’épargne (voir me permet de dégager un cash-flow positif, j’y reviendrai…).
🔑 Clé n°3 : Savoir analyser un investissement immobilier
Avant d’investir, tu dois comprendre comment décortiquer un investissement. Beaucoup confondent rendement et rentabilité ou oublient de prendre en compte des éléments essentiels comme la fiscalité ou le cash-flow. C’est là que tout se joue : analyser les bons chiffres te permet d’éviter de mauvais choix.
Rendement vs Rentabilité
Le rendement, c’est simplement les loyers annuels divisés par le prix du bien (valeur d’achat + frais). Il est souvent exprimé en pourcentage et ne prend pas en compte les charges, les taxes ou l’impôt.
La rentabilité, elle, va plus loin : elle intègre le rendement, mais aussi les charges, la fiscalité, le montage avec le crédit et la revalorisation du bien (ou sa dévalorisation). C’est elle qui te donne une vue réelle de la performance de ton investissement. Par exemple, un rendement de 7 % peut cacher une rentabilité de 2 % en fonction des différents paramètres de ton investissement.
Pour calculer la rentabilité d’une opération, tu dois utilise rl’indicateur de l’investisseur averti : le TRI
Le TRI (taux de rendement interne) est l’indicateur ultime. Il intègre tous les aspects : rendement, charges, fiscalité, durée du crédit et revalorisation du bien. C’est un peu l’étoile du berger de l’investisseur pour comparer différentes options (tu peux comparer le TRI de ton opération immobilière avec le rendement d’un Livret A et donc décider en conséquence).
Le rôle crucial du cash-flow
Le cash-flow est au cœur de l’immobilier locatif.
C’est la différence entre ce que le bien rapporte (les loyers) et ce qu’il coûte (remboursement du crédit, charges, taxes, etc.).
Un cash-flow positif signifie que ton bien te génère un excédent chaque mois, en plus de rembourser tes frais. C’est la situation idéale (mais rare).
S’il est négatif, cela signifie un effort d’épargne de ta part, mais ce n’est pas forcément mauvais si l’opération est rentable sur le long terme.
💡 Conseil : Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, tu peux utiliser un simple Excel ou des simulateurs en ligne.
Si tout ça te fait peur et pourtant tu souhaites investir en immobilier, tu peux aussi te faire guider et accompagner par un expert comme un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine). Si tu recherches un CGP sérieux, fais-moi signe simplement en répondant à cet email.
🔑 Clé n°4 : Comment sourcer et dénicher des biens
Enfin, la clé ultime : savoir trouver LA perle rare.
Surtout quand tu connais les 3 règles de l’immobilier : emplacement, emplacement et emplacement.
Le rentabilité d’une opération immobilière se joue à l’achat. Il faut donc mettre toutes les chances de son côté pour dénicher la pépite.
Avant, chercher un bien rentable nécessitait de passer des heures sur les plateformes d’annonces classiques, de contacter des agents immobiliers ou encore d'explorer des quartiers entiers. Ces méthodes fonctionnent, mais elles demandent beaucoup de temps et d’énergie.
Aujourd’hui, il existe des outils qui screenent en temps réel le marché et réalisent une première analyse du bien et de son potentiel de rentabilité.
Si tu veux découvrir comment exploiter au maximum ces outils, inscris toi à la masterclass gratuite de ce jeudi 23/01 à 20h30 et découvre comment dénicher les meilleures affaires en 1 clic.
C’est tout pour aujourd’hui !
On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine édition.
Guillaume 🫶
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Disclaimer
Tout ce qui est présenté ici ne peut être considéré comme un conseil en investissement. Il s’agit de mettre en lumière des concepts financiers et d’expliquer clairement le monde de la finance et de l’investissement.
Chaque situation est unique et chacun doit investir en respectant son profil investisseur et un horizon de temps.
Investir comporte des risques de perte en capital.
