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Investir en SCPI en 2023 : 👍 ou 👎 ?

Comprendre ce qui se passe sur le marché des SCPI actuellement

C’est la 42Ăšme Ă©dition de la newsletter envoyĂ©e toutes les 2 semaines.

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⏱ Temps de lecture : < 7 min

Dans cette édition, je te donne les clés pour te faire ton propre avis sur le marché des SCPI. Les prix baissent, le marché se tend, les investisseurs sont inquiets

Mais que se passe-t-il concrĂštement sur les SCPI ?

Et bien sĂ»r un condensĂ© d’actus qu’il ne fallait pas manquer et quelques infos Ă  te partager avant de commencer. 👇

  • 🚀 Les portes du DĂ©fi Bourse sont closes et c’est prĂšs de 450 personnes qui vont pendant 3 semaines apprendre Ă  investir en Bourse pour devenir autonome.
    On est ravi de cette 1Ăšre Ă©dition et on est encore plus fan de l’enthousiasme et de l’énergie des participants !
    On n’a pas prĂ©vu de 2Ăšme Ă©dition mais qui sait, dans 1 an ? 😇

  • đŸ“± “Une app pour les Ă©duquer tous” : On a lancĂ© le dĂ©veloppement d’une app (web, tablette et smartphone) Ă  destination des intermĂ©diaires financiers (conseillers en gestion de patrimoine, en investissements, etc.) pour retrouver l’ensemble des feuilles volantes et les utiliser comme supports pĂ©dagogiques dans leurs activitĂ©s pros.
    On ouvrira la bĂȘta Ă  100 utilisateurs uniquement.
    Pour rejoindre la liste d’attente, c’est ici.

  • 💌 En Immersion : j’ai lancĂ© une toute nouvelle newsletter oĂč je te partage 1 fois par mois l’envers du dĂ©cor et les coulisses du dĂ©veloppement de Regenize : chiffres, stratĂ©gies, obstacles

    Prochaine Ă©dition la semaine prochaine.
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  • Encore plus : Tu peux retrouver chaque semaine des nouvelles feuilles volantes en me suivant sur LinkedIn, Twitter ou Instagram.

🗞 Une sĂ©lection d’actus qu’il ne fallait pas manquer

  • 🛱 Les cours du pĂ©trole s’envolent suite Ă  l’attaque contre IsraĂ«l.

  • đŸ‡ș🇾 L'Ă©conomie amĂ©ricaine a crĂ©Ă© 336.000 emplois en septembre ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les marchĂ©s qui attendent impatiemment la baisse de l’inflation (et un marchĂ© de l’emploi qui se porte bien n’est pas un signe de dĂ©crue de l’inflation).

  • 🏩 LEP : le plafond du Livret d’Epargne Populaire (accessible sous conditions de ressources) est passĂ© Ă  10 000 € et le rendement reste Ă  6%.

  • 🏠 Immobilier : le marchĂ© de la location souffre. Moins de transactions immobiliĂšres (pour acheter) et plus de personnes qui souhaitent louer. Le nombre d’annonces diminue de -40% sur 1 an dans certaines villes.

  • đŸ™…â€â™‚ïž 1 vendeur sur 2 n’est pas prĂȘt Ă  baisser son prix selon le dernier baromĂštre trimestriel des agents immobiliers.

  • ⛔ PER pour les mineurs : La loi de finances 2024 prĂ©voit d’interdire l’ouverture d’un plan d’épargne retraite Ă  un mineur.

  • đŸ’¶ Taux d’épargne : le taux d’épargne continue de progresser en France Ă  19%.

❀ Le sponsor de la semaine : Diversified

Une app qui te permet d’investir en quelques clics dans des produits de luxe sĂ©lectionnĂ©s par des experts Ă  partir de 100 €.

Si tu cherches Ă  diversifier ton portefeuille et investir dans des produits de luxe alors que tu n’y connais rien, Diversified est la nouvelle app Ă  tĂ©lĂ©charger. 👌

De nombreux produits de luxe sont aujourd’hui de vĂ©ritables investissements (montres, vins, whisky, etc.) mais c’est un marchĂ© de connaisseur, avec des tickets d’entrĂ©e parfois Ă©levĂ©s et pour certains produits des vĂ©ritables contraintes de stockage.

Diversified rend accessible l’investissement dans ces produits de luxe :

  • À partir de 100€ en co-investissant dans des produits dont la valeur est normalement trop Ă©levĂ©e pour un seul investisseur.

  • Avec la possibilitĂ© de diversifier sur plusieurs actifs (vins, montres, etc.) Ă  travers une seule application

  • En offrant des opportunitĂ©s d’investissement sĂ©lectionnĂ©es par une Ă©quipe d’experts

  • Avec une solution clĂ© en main qui inclut le stockage, les assurances et la revente (Diversified s’engage Ă  revendre l’actif dans les 6 mois Ă  l’issue de la pĂ©riode d’investissement)

  • Et un suivi de ton portefeuille et de sa performance depuis l’app

Pour dĂ©couvrir l’app et se construire un portefeuille de produits d’investissement de luxe :

Investir comporte des risques (comme toujours 👌).
Tu dois ĂȘtre prĂȘt Ă  bloquer les fonds pendant la pĂ©riode d’investissement (risque de liquiditĂ©).

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placements Immobiliers.
En investissant dans des parts de SCPI, tu deviens propriĂ©taire d’une quote-part d’un parc immobilier (gĂ©nĂ©ralement d’entreprises) et tu perçois rĂ©guliĂšrement des dividendes (une quote-part des loyers).

La SCPI gùre l’ensemble du parc immobilier ainsi que les locataires : l’immobilier sans aucuns soucis de gestion.

Les SCPI font l’actualitĂ© depuis quelques mois.
Et pour cause : 16 SCPI ont annoncé ces derniers mois une baisse de leur prix de part.
Si tu ne connais pas (ou peu) les SCPI, sache que ce n’est pas une bonne nouvelle (mais est-ce une catastrophe pour autant ?), et encore moins si tu avais investi dans ces SCPI quelques mois auparavant.

Avant de dĂ©crypter la situation et Ă©tudier ce qui se passe sur le marchĂ© des SCPI, tu dois comprendre ce qu’est la valeur d’une SCPI.

C’est quoi la valeur d’une SCPI ? đŸ€“

Si j’achĂšte une part de SCPI Ă  200€, est-ce que cela signifie que je suis propriĂ©taire d’un patrimoine immobilier de 200€ ?
RĂ©ponse courte : non 😇

Pour les SCPI, il existe différentes valeurs que tu dois bien appréhender.
En premier, la valeur de part : c'est le prix d'achat auquel tu achùtes la part d’une SCPI.

Cette valeur est librement fixée par la SCPI dans une fourchette allant de + 10% à -10% par rapport à la vraie valeur de la SCPI (valeur de reconstitution, on y vient plus bas).

Les autres valeurs :

  • Valeur de retrait : Elle correspond Ă  la valeur de revente (dĂ©duction faite des frais de souscription)
    Si tu achùtes aujourd'hui une part de SCPI 100 et que tu la revends dùs le lendemain matin, tu reçois 90 (les frais sont en moyenne de 10% sauf pour les SCPI sans frais 👌).

  • Valeur de rĂ©alisation : C'est la valeur vĂ©nale des immeubles + les Ă©ventuels actifs financiers.
    Chaque année un expert indépendant valorise le patrimoine immobilier de la SCPI.

  • Valeur de reconstitution : Elle correspond Ă  la valeur de rĂ©alisation + les frais pour "reconstituer" le patrimoine entier de la SCPI.
    Si la SCPI repartait de zĂ©ro pour constituer un parc immobilier, c'est le montant nĂ©cessaire pour reconstituer Ă  l'identique le patrimoine (ça inclut donc les frais d’acquisition pour reconstruire ce patrimoine).
    C'est la valeur considérée comme étant la vraie valeur de la SCPI.

La valeur de reconstitution est considérée comme étant la vraie valeur de la SCPI (et la société de gestion de la SCPI a la liberté de fixer le prix de part dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à cette valeur de reconstitution).

En général (mais pas systématique), les valeurs de part sont fixées en dessous de la valeur de reconstitution, incitant les investisseurs à acheter des parts avec une petite décote.
Et c’est lĂ  que le contexte Ă©conomique de la derniĂšre annĂ©e est venu perturber de nombreuses SCPI


Le contexte global đŸ€·â€â™‚ïž

Depuis presque 2 ans, c’est le retour de l’inflation (difficile de passer Ă  cĂŽtĂ©).
En réponse à cette hausse soudaine et persistante des prix, les banques centrales du monde entier ont presque toutes relevé leurs taux directeurs.

Monter les taux, c’est l’arme n°1 des banques centrales pour lutter contre l’inflation (et la mission premiĂšre des banques centrales est justement de maintenir la stabilitĂ© des prix, autour de 2% par an d’inflation).

Sauf qu’en remontant les taux, tu ralentis le systĂšme Ă©conomique. L’argent coĂ»te plus cher (Ă  emprunter) et devient plus rare. Ça a un impact dans tout le systĂšme Ă©conomique et financier (Livret A, emprunt immobilier, prix immobilier, activitĂ© Ă©conomique, etc.).
Tout est liĂ© et les consĂ©quences de la hausse des taux ne sont pas toutes immĂ©diates (le temps qu’elles se diffusent dans notre systĂšme Ă©conomique complexe).

Quelques données économiques de ces 2 derniÚres années :

  • En Septembre 2023, on a vĂ©cu la 10 Ăšme hausse consĂ©cutive des taux.
    Du jamais vu


  • Les taux d'emprunt immobilier sont passĂ©s de 1 % en moyenne en janvier 2021 Ă  3,7 % en aoĂ»t 2023.

  • L’inflation reste Ă©levĂ©e autour des 4-5% (et encore loin de l’objectif de 2%) ce qui laisse penser que les taux ne baisseront pas tout de suite.

  • La production de crĂ©dits a chutĂ© de -40% en 1 an.

Tous ces paramÚtres ont des conséquences sur le marché immobilier.
Les potentiels acheteurs rencontrent plus de difficultĂ©s Ă  obtenir un crĂ©dit (et qui est plus cher qu’auparavant).
Si la demande baisse, à offre constante, il est fort à parier que les prix vont suivre à la baisse. Encore faut-il que les vendeurs veuillent vendre à ce prix


Le marchĂ© immobilier aujourd’hui, c’est :

  • Des vendeurs qui ne veulent pas vendre moins cher

  • Des acheteurs qui ne veulent pas acheter Ă  ce prix

  • Et donc des prix qui dans l’ensemble rĂ©sistent (mais qui tendent Ă  baisser).

🏱 Quid des SCPI ?

Les SCPI ne sont pas hermétiques à la tendance sur le marché immobilier dans sa globalité.
Au contraire

Les SCPI, c’est de l’immobilier d’entreprises : des bureaux, des commerces, des zones d’activitĂ©s, des hĂŽtels, etc.

C’est un marchĂ© trĂšs institutionnel (de grands acteurs s’échangent des biens Ă  plusieurs millions ou centaines de millions d’euros). Lorsque la machine se grippe, le prix des biens immobilier en portefeuille est directement impactĂ©.

Pour connaĂźtre l’impact de la baisse du prix de l’immobilier sur les SCPI, il faut donc Ă©tudier l’évolution de la valeur de reconstitution.

Une SCPI a la liberté de fixer le prix de sa part dans une fourchette de -10% / +10% par rapport à la valeur de reconstitution :

  • DĂ©cote : le prix de la part est fixĂ© en dessous de la valeur de reconstitution, on achĂšte donc la SCPI avec une dĂ©cote.

  • Surcote : le prix de part est fixĂ© au-dessus de la valeur de reconstitution, on paye donc la SCPI plus cher que ce qu’elle vaut vraiment avec une surcote.

Si le prix de la part sort de la fourchette -10% / +10%, la SCPI a l’obligation d’ajuster son prix de part.

La valeur de reconstitution doit ĂȘtre recalculĂ©e 1 fois par an en faisant appel Ă  un expert immobilier qui valorise le patrimoine immobilier dans le portefeuille de la SCPI.
Sauf que l’AMF (AutoritĂ© des MarchĂ©s Financiers) a senti le vent tourner et a gentiment invitĂ© les sociĂ©tĂ©s de gestion des SCPI Ă  recalculer leurs valeurs de reconstitution au 30/06 et ne pas attendre la fin de l’annĂ©e.

Et c’est la douche froide pour certaines (grosses) SCPI qui sont dans l’obligation de baisser le prix de leur part à cause de la baisse de leur valeur de reconstitution (jusqu’à -17% pour certaines SCPI) :

Source Louve Invest

đŸ€“Â Une baisse du prix de part, qu’est-ce que cela signifie ?

Une baisse du prix de part impacte essentiellement les investisseurs existants de la SCPI. Si tu as achetĂ© une SCPI Ă  un prix de part de 200€ il y a 4 mois et qu’elle baisse sont prix de part aujourd’hui de -10%, cela signifie que ta part payĂ©e 200€ vaut maintenant 180€ et que les nouveaux investisseurs entrants payent 180€ pour devenir associĂ©.

Les baisses de prix de part de certaines SPCI étaient attendues étant donné les valeurs de reconstitution au 31/12/2022.
D’une maniĂšre gĂ©nĂ©rale, les valeurs de reconstitutions des SCPI ont baissĂ© en 2022.

Évolution de la valeur de reconstitution des SCPI sur les 5 derniĂšres annĂ©es
(source Louve Invest)

Des premiers résultats communiqués par les SCPI sur les valeurs de reconstitutions au 30/06/2023, les valeurs continuent de baisser.

Mais toutes les SCPI ne sont pas impactĂ©es de la mĂȘme maniĂšre.
Chaque SCPI a sa propre stratĂ©gie d’investissement (bureaux, commerces, logistique, hĂŽtes, diversifiĂ©es, France, Europe, etc.) et passe plus ou moins bien la tempĂȘte en fonction de son exposition sectorielle/gĂ©ographique :

Évolution de la valeur de reconstitution des SCPI par secteur
(source Louve Invest)

Toutes les SCPI ne sont pas logĂ©es Ă  la mĂȘme enseigne.
Le marchĂ© souffre, c’est indĂ©niable, et peut continuer de chuter sur les prochains mois/annĂ©es.
Pour certaines SCPI bien positionnĂ©es (et avec du cash entre les mains et peu endettĂ©es), c’est aussi une opportunitĂ© d’acquĂ©rir des biens Ă  prix cassĂ©.

Comme dans toutes crises, il y a des opportunités.
Il s’agit pour l’investisseur averti de prendre de la hauteur et de bien analyser son investissement en SCPI. À commencer par bien Ă©tudier la valeur de reconstitution de la SCPI, de voir son Ă©volution, de savoir si on achĂšte la part avec une dĂ©cote ou une surcote et de faire un choix conscient et Ă©clairĂ© !

Car si le prix de part d’une SCPI diminue, son rendement augmente (à loyer constant). Attention donc de bien comprendre ce qui se cache derriùre les chiffres


Pour t’y aider, Louve Invest (qui m’a partagĂ© une Ă©tude complĂšte sur les valeurs de reconstitution Ă  date) a dĂ©veloppĂ© une fonctionnalitĂ© intĂ©ressante : la possibilitĂ© d’observer l’évolution du prix de la part versus l’évolution de la valeur de reconstitution et savoir Ă  l’instant T s’il est intĂ©ressant d’acquĂ©rir la SCPI ou non.

Pour découvrir cette fonctionnalité, tu peux te créer un compte ici.

C’est tout pour aujourd’hui !
J’espùre que tu y vois plus clair sur les SCPI et la conjoncture actuelle.

On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine Ă©dition.

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À trùs vite.
Guillaume
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