Investir en SCPI en 2023 : 👍 ou 👎 ?

⏱️ Temps de lecture : < 7 min

Dans cette édition, je te donne les clés pour te faire ton propre avis sur le marché des SCPI. Les prix baissent, le marché se tend, les investisseurs sont inquiets…
Mais que se passe-t-il concrètement sur les SCPI ?

Et bien sûr un condensé d’actus qu’il ne fallait pas manquer et quelques infos à te partager avant de commencer. 👇

• 🚀 Les portes du Défi Bourse sont closes et c’est près de 450 personnes qui vont pendant 3 semaines apprendre à investir en Bourse pour devenir autonome.
  On est ravi de cette 1ère édition et on est encore plus fan de l’enthousiasme et de l’énergie des participants !
  On n’a pas prévu de 2ème édition mais qui sait, dans 1 an ? 😇
  

• 📱 “Une app pour les éduquer tous” : On a lancé le développement d’une app (web, tablette et smartphone) à destination des intermédiaires financiers (conseillers en gestion de patrimoine, en investissements, etc.) pour retrouver l’ensemble des feuilles volantes et les utiliser comme supports pédagogiques dans leurs activités pros.
  On ouvrira la bêta à 100 utilisateurs uniquement.
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• 💌 En Immersion : j’ai lancé une toute nouvelle newsletter où je te partage 1 fois par mois l’envers du décor et les coulisses du développement de Regenize : chiffres, stratégies, obstacles…
  Prochaine édition la semaine prochaine.
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• Encore plus : Tu peux retrouver chaque semaine des nouvelles feuilles volantes en me suivant sur LinkedIn, Twitter ou Instagram.

🗞 Une sélection d’actus qu’il ne fallait pas manquer

• 🛢 Les cours du pétrole s’envolent suite à l’attaque contre Israël.

• 🇺🇸 L'économie américaine a créé 336.000 emplois en septembre ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les marchés qui attendent impatiemment la baisse de l’inflation (et un marché de l’emploi qui se porte bien n’est pas un signe de décrue de l’inflation).

• 🏦 LEP : le plafond du Livret d’Epargne Populaire (accessible sous conditions de ressources) est passé à 10 000 € et le rendement reste à 6%.

• 🏠 Immobilier : le marché de la location souffre. Moins de transactions immobilières (pour acheter) et plus de personnes qui souhaitent louer. Le nombre d’annonces diminue de -40% sur 1 an dans certaines villes.

• 🙅‍♂️ 1 vendeur sur 2 n’est pas prêt à baisser son prix selon le dernier baromètre trimestriel des agents immobiliers.

• ⛔️ PER pour les mineurs : La loi de finances 2024 prévoit d’interdire l’ouverture d’un plan d’épargne retraite à un mineur.

• 💶 Taux d’épargne : le taux d’épargne continue de progresser en France à 19%.

Si tu cherches à diversifier ton portefeuille et investir dans des produits de luxe alors que tu n’y connais rien, Diversified est la nouvelle app à télécharger. 👌

De nombreux produits de luxe sont aujourd’hui de véritables investissements (montres, vins, whisky, etc.) mais c’est un marché de connaisseur, avec des tickets d’entrée parfois élevés et pour certains produits des véritables contraintes de stockage.

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• Avec la possibilité de diversifier sur plusieurs actifs (vins, montres, etc.) à travers une seule application

• En offrant des opportunités d’investissement sélectionnées par une équipe d’experts

• Avec une solution clé en main qui inclut le stockage, les assurances et la revente (Diversified s’engage à revendre l’actif dans les 6 mois à l’issue de la période d’investissement)

• Et un suivi de ton portefeuille et de sa performance depuis l’app

Pour découvrir l’app et se construire un portefeuille de produits d’investissement de luxe :

Investir comporte des risques (comme toujours 👌).
Tu dois être prêt à bloquer les fonds pendant la période d’investissement (risque de liquidité).

Les SCPI font l’actualité depuis quelques mois.
Et pour cause : 16 SCPI ont annoncé ces derniers mois une baisse de leur prix de part.
Si tu ne connais pas (ou peu) les SCPI, sache que ce n’est pas une bonne nouvelle (mais est-ce une catastrophe pour autant ?), et encore moins si tu avais investi dans ces SCPI quelques mois auparavant.

Avant de décrypter la situation et étudier ce qui se passe sur le marché des SCPI, tu dois comprendre ce qu’est la valeur d’une SCPI.

C’est quoi la valeur d’une SCPI ? 🤓

Si j’achète une part de SCPI à 200€, est-ce que cela signifie que je suis propriétaire d’un patrimoine immobilier de 200€ ?
Réponse courte : non 😇

Pour les SCPI, il existe différentes valeurs que tu dois bien appréhender.
En premier, la valeur de part : c'est le prix d'achat auquel tu achètes la part d’une SCPI.

Cette valeur est librement fixée par la SCPI dans une fourchette allant de + 10% à -10% par rapport à la vraie valeur de la SCPI (valeur de reconstitution, on y vient plus bas).

Les autres valeurs :

• Valeur de retrait : Elle correspond à la valeur de revente (déduction faite des frais de souscription)
  Si tu achètes aujourd'hui une part de SCPI 100 et que tu la revends dès le lendemain matin, tu reçois 90 (les frais sont en moyenne de 10% sauf pour les SCPI sans frais 👌).

• Valeur de réalisation : C'est la valeur vénale des immeubles + les éventuels actifs financiers.
  Chaque année un expert indépendant valorise le patrimoine immobilier de la SCPI.

• Valeur de reconstitution : Elle correspond à la valeur de réalisation + les frais pour "reconstituer" le patrimoine entier de la SCPI.
  Si la SCPI repartait de zéro pour constituer un parc immobilier, c'est le montant nécessaire pour reconstituer à l'identique le patrimoine (ça inclut donc les frais d’acquisition pour reconstruire ce patrimoine).
  C'est la valeur considérée comme étant la vraie valeur de la SCPI.
  

La valeur de reconstitution est considérée comme étant la vraie valeur de la SCPI (et la société de gestion de la SCPI a la liberté de fixer le prix de part dans une fourchette de -10% à +10% par rapport à cette valeur de reconstitution).

En général (mais pas systématique), les valeurs de part sont fixées en dessous de la valeur de reconstitution, incitant les investisseurs à acheter des parts avec une petite décote.
Et c’est là que le contexte économique de la dernière année est venu perturber de nombreuses SCPI…

Le contexte global 🤷‍♂️

Depuis presque 2 ans, c’est le retour de l’inflation (difficile de passer à côté).
En réponse à cette hausse soudaine et persistante des prix, les banques centrales du monde entier ont presque toutes relevé leurs taux directeurs.

Monter les taux, c’est l’arme n°1 des banques centrales pour lutter contre l’inflation (et la mission première des banques centrales est justement de maintenir la stabilité des prix, autour de 2% par an d’inflation).

Sauf qu’en remontant les taux, tu ralentis le système économique. L’argent coûte plus cher (à emprunter) et devient plus rare. Ça a un impact dans tout le système économique et financier (Livret A, emprunt immobilier, prix immobilier, activité économique, etc.).
Tout est lié et les conséquences de la hausse des taux ne sont pas toutes immédiates (le temps qu’elles se diffusent dans notre système économique complexe).

Quelques données économiques de ces 2 dernières années :

• En Septembre 2023, on a vécu la 10 ème hausse consécutive des taux.
  Du jamais vu…

• Les taux d'emprunt immobilier sont passés de 1 % en moyenne en janvier 2021 à 3,7 % en août 2023.

• L’inflation reste élevée autour des 4-5% (et encore loin de l’objectif de 2%) ce qui laisse penser que les taux ne baisseront pas tout de suite.

• La production de crédits a chuté de -40% en 1 an.

Tous ces paramètres ont des conséquences sur le marché immobilier.
Les potentiels acheteurs rencontrent plus de difficultés à obtenir un crédit (et qui est plus cher qu’auparavant).
Si la demande baisse, à offre constante, il est fort à parier que les prix vont suivre à la baisse. Encore faut-il que les vendeurs veuillent vendre à ce prix…

Le marché immobilier aujourd’hui, c’est :

• Des vendeurs qui ne veulent pas vendre moins cher

• Des acheteurs qui ne veulent pas acheter à ce prix

• Et donc des prix qui dans l’ensemble résistent (mais qui tendent à baisser).

🏢 Quid des SCPI ?

Les SCPI ne sont pas hermétiques à la tendance sur le marché immobilier dans sa globalité.
Au contraire…
Les SCPI, c’est de l’immobilier d’entreprises : des bureaux, des commerces, des zones d’activités, des hôtels, etc.

C’est un marché très institutionnel (de grands acteurs s’échangent des biens à plusieurs millions ou centaines de millions d’euros). Lorsque la machine se grippe, le prix des biens immobilier en portefeuille est directement impacté.

Pour connaître l’impact de la baisse du prix de l’immobilier sur les SCPI, il faut donc étudier l’évolution de la valeur de reconstitution.

Une SCPI a la liberté de fixer le prix de sa part dans une fourchette de -10% / +10% par rapport à la valeur de reconstitution :

• Décote : le prix de la part est fixé en dessous de la valeur de reconstitution, on achète donc la SCPI avec une décote.

• Surcote : le prix de part est fixé au-dessus de la valeur de reconstitution, on paye donc la SCPI plus cher que ce qu’elle vaut vraiment avec une surcote.

Si le prix de la part sort de la fourchette -10% / +10%, la SCPI a l’obligation d’ajuster son prix de part.

La valeur de reconstitution doit être recalculée 1 fois par an en faisant appel à un expert immobilier qui valorise le patrimoine immobilier dans le portefeuille de la SCPI.
Sauf que l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) a senti le vent tourner et a gentiment invité les sociétés de gestion des SCPI à recalculer leurs valeurs de reconstitution au 30/06 et ne pas attendre la fin de l’année.

Et c’est la douche froide pour certaines (grosses) SCPI qui sont dans l’obligation de baisser le prix de leur part à cause de la baisse de leur valeur de reconstitution (jusqu’à -17% pour certaines SCPI) :

Les baisses de prix de part de certaines SPCI étaient attendues étant donné les valeurs de reconstitution au 31/12/2022.
D’une manière générale, les valeurs de reconstitutions des SCPI ont baissé en 2022.

Des premiers résultats communiqués par les SCPI sur les valeurs de reconstitutions au 30/06/2023, les valeurs continuent de baisser.

Mais toutes les SCPI ne sont pas impactées de la même manière.
Chaque SCPI a sa propre stratégie d’investissement (bureaux, commerces, logistique, hôtes, diversifiées, France, Europe, etc.) et passe plus ou moins bien la tempête en fonction de son exposition sectorielle/géographique :

Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne.
Le marché souffre, c’est indéniable, et peut continuer de chuter sur les prochains mois/années.
Pour certaines SCPI bien positionnées (et avec du cash entre les mains et peu endettées), c’est aussi une opportunité d’acquérir des biens à prix cassé.

Comme dans toutes crises, il y a des opportunités.
Il s’agit pour l’investisseur averti de prendre de la hauteur et de bien analyser son investissement en SCPI. À commencer par bien étudier la valeur de reconstitution de la SCPI, de voir son évolution, de savoir si on achète la part avec une décote ou une surcote et de faire un choix conscient et éclairé !

Car si le prix de part d’une SCPI diminue, son rendement augmente (à loyer constant). Attention donc de bien comprendre ce qui se cache derrière les chiffres…

Pour t’y aider, Louve Invest (qui m’a partagé une étude complète sur les valeurs de reconstitution à date) a développé une fonctionnalité intéressante : la possibilité d’observer l’évolution du prix de la part versus l’évolution de la valeur de reconstitution et savoir à l’instant T s’il est intéressant d’acquérir la SCPI ou non.

Pour découvrir cette fonctionnalité, tu peux te créer un compte ici.

C’est tout pour aujourd’hui !
J’espère que tu y vois plus clair sur les SCPI et la conjoncture actuelle.

On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine édition.

Si tu as des questions ou si tu souhaites simplement m’envoyer un message, réponds à ce mail ou envoie à [email protected].

À très vite.
Guillaume
Made with love ❤️