🏠 Acheter de l'immobilier avec une décote

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La première fois que j’ai entendu parler de démembrement, c’était dans le film Les 3 Frères avec ce moment culte où il est question de "l’usufruit de votre quote-part, entière à diviser…".

Si cette référence te dit quelque chose, félicitations, on partage la même culture cinéma (ou la même génération 😅). Sinon, pas d’inquiétude, je t’assure qu’on va parler finance et gestion de patrimoine aujourd’hui avec le concept de démembrement de propriété (nue-propriété et usufruit).

Derrière ce jargon se cache en réalité un outil ultra-puissant en gestion de patrimoine.

Couramment utilisé dans les questions de transmission de patrimoine, ce n’est pas le seul usage. Il peut également être utilisé pour investir dans l’immobilier avec une décote (et forcément des contraintes en plus).

Guillaume
Créateur des feuilles volantes®
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🌳 Le démembrement, c’est quoi ?

Pour comprendre le démembrement de propriété, imagine un arbre fruitier.

• La nue-propriété (le tronc) : c’est le droit de disposer de l’arbre, à terme. Tu possèdes les murs, mais pas les fruits pour l’instant.

• L’usufruit (les fruits) : c’est le droit d’en jouir. Cela veut dire que tu peux récolter les fruits, les consommer ou les vendre.

Quand tu combines les deux, tu as la pleine propriété. Mais l’intérêt du démembrement est justement de séparer temporairement ces droits pour profiter de certains avantages fiscaux et patrimoniaux.

Il existe 2 types de démembrement :

• Viager : la fin du démembrement n'est pas connue. L'usufruitier le reste jusqu’à son décès. À l'extinction de l'usufruit (décès), le nue-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.
  Dans le cas d'un démembrement viager, l'administration fiscale publie un barème en fonction de l'âge de l'usufruitier.

• Temporaire : la durée du démembrement est connue à l'avance. Au terme, le nue-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire.

🛠️ À quoi ça sert ?

Le démembrement permet de séparer les différents droits liés à un bien immobilier (mais pas que l'immobilier, je prends simplement cet exemple qui permet de faciliter la compréhension).

C'est un mécanisme particulièrement intéressant pour préparer la succession.
Les parents peuvent transmettre la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant l’usufruit. Résultat : les enfants deviendront pleins propriétaires au décès des parents, sans passer par une nouvelle taxation.

Cela permet de :

• Réduire ou éliminer les droits de succession grâce aux abattements fiscaux.

• Conserver l’usage ou les revenus du bien (par exemple, les loyers d’un appartement) en restant usufruitier tout en organisant déjà la transmission.

Pendant la durée du démembrement, les différents impôts et charges sont imputés à l'usufruitier. C'est lui qui paye la taxe foncière, la taxe d'habituation ou les impôts sur les loyers (même l'IFI - Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le démembrement n'est pas qu'utile à la transmission du patrimoine. C'est aussi un vrai outil pour investir grâce au démembrement temporaire permettant d'acheter de l'immobilier avec une décote (tu bénéficies d’une décote correspondant à la valeur de l’usufruit, avec une pleine propriété à terme).

📊 Exemple concret : investir en SCPI avec une décote

Un bon exemple pour illustrer ce mécanisme est celui des SCPI qui peuvent pour la plupart proposer d'investir en démembrement temporaire.

Si tu ne sais pas ce qu'est une SCPI, je t'invite à parcourir la feuille volante (ci-dessous, pour te rafraîchir la mémoire) :

Concrètement comment ça marche ?
Prenons de Paul qui veut préparer sa retraite dans 10 ans.
Pour ça, il dispose de 50 000 € et souhaite l'investir dans l'achat parts de SCPI en nue-propriété.

La SCPI qu'il a sélectionnée possède un barème de démembrement temporaire qui liste toutes les clés de démembrement. En fonction de la durée du démembrement, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété évolue :

• Plus la durée est longue, plus la valeur de l'usufruit est importante : normal, l'usufruitier touchera 100% des loyers sur une plus longue période.

• La valeur de la nue-propriété diminue en fonction de la durée du démembrement : c'est la décote (qui correspond donc à la valeur de l'usufruit). Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

• Exemple : pour une durée de démembrement, la valeur de l'usufruit est fixée à 35% (c'est une moyenne, chaque SCPI a ses propres clés de démembrement) de la valeur de pleine propriété. En investissant en nue-propriété, la décote est donc de 35%.

En reprenant l'exemple de Paul, voilà la mécanique de l'investissement :

• Investissement de Paul en année 1 : 50 000 €

• Clé de démembrement (décote) : 35%

• Durée de démembrement : 10 ans

• En investissant 50 000 € en nue-propriété, Paul sera plein-propriétaire de près de 77 000 € de parts de SCPI dans 10 ans (avant revalorisation/dévalorisation éventuelle et donc plus-value/moins-value immobilière)

• En contrepartie de cette décote, il abandonne la jouissance des parts pendant 10 ans : il ne percevra aucun loyer pendant cette période

Paul a pu investir directement en nue-propriété car quelqu'un en face a acheté l'usufruit des parts (ce sont en général soit des sociétés qui utilisent ce placement en usufruit comme un placement de trésorerie, soit des particuliers peu imposés) :

• Paul a investi 50 000 € en nue-propriété avec une décote de 35%

• Une société achète l'usufruit à hauteur de 27 000 € (correspondant à la décote de 35%)

• Le montant total des parts en pleine propriété est de 77 000 € = 50 000 € nue-propriété + 27 000 € usufruit

• La société achète dont le droit de percevoir 100% des loyers pendant 10 ans.

• À l’issue du démembrement, l'usufruit s'éteint, le nue-propriétaire (Paul) retrouve la pleine propriété et la société ne touche plus les loyers.

C'est donc une opération intéressante à la fois pour Paul et pour la société. Mais comme tout investissement, l'investissement n'est pas sans risque.

En achetant la nue-propriété des parts, Paul prend un risque sur la liquidité. S’il avait besoin de cet argent pendant la durée de démembrement, il lui est quasi impossible de revendre ses parts (difficile de trouver un acheteur pour un démembrement en cours). C'est un investissement qui n'est pas liquide, les fonds sont bloqués.

De plus, le capital n'est pas garanti et dépend de l’évolution du marché immobilier sur lequel investit la SCPI. Les parts de SCPI peuvent se revaloriser ou dévaloriser en fonction du prix de l'immobilier sous-jacent.

Qu’est-ce que Wizify ?

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C’est tout pour aujourd’hui !

On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine édition.

Guillaume 🫶

Disclaimer
Tout ce qui est présenté ici ne peut être considéré comme un conseil en investissement. Il s’agit de mettre en lumière des concepts financiers et d’expliquer clairement le monde de la finance et de l’investissement.
Chaque situation est unique et chacun doit investir en respectant son profil investisseur et un horizon de temps.
Investir comporte des risques de perte en capital.