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  • 🚀 Se lancer dans l'immobilier d'entreprise 🌱 Les SCPI "vertes"

🚀 Se lancer dans l'immobilier d'entreprise 🌱 Les SCPI "vertes"

Hello !

Nous nous retrouvons pour cette 6ème édition où nous allons surfer sur la vague de l'immobilier d'entreprise. J'ai reçu plusieurs commentaires et questions au sujet des SCPI suite à l'édition de la semaine dernière (ici) : laquelle choisir, comment les différencier et si il existait des SCPI "vertes". Je vais donc t'apprendre à pêcher les bonnes SCPI pour qu'elles n'aient plus aucun secret pour toi 🤫

Mais avant ça, on va parler d'un sujet qui fâche : les frais sur les placements financiers et notamment sur l'assurance vie. Je suis tombé sur une étude de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui pourrait te donner une raison supplémentaire de prendre le contrôle de tes finances.

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Au programme

⏱️Temps de lecture : ~11 min

Au sommaire de cette édition :

  • 🗞️ L'Actu Macro : l'inflation aux US, la TVA verte et le prix de l'immobilier parisien

  • ⁉️ Tu le savais ? l'impact des différents frais sur ton assurance-vie (attention, ça va piquer)

  • 🧑‍🏫 Patrimoine & Investissement : le guide pour sélectionner une SCPI (ou plusieurs !)

  • 🐦 Le Tweet de la semaine : les salaires réels chutent en Europe (et c'est pas bon signe pour nos économies)

Avant de commencer

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Actus

3 actus macro de la semaine dernière

⚡ Inflation aux US : + 8.1%

  • L'inflation aux US est en baisse par rapport à septembre mais plus élevée que prévue.

  • Petit rappel : la FED (banque centrale US) adopte depuis plusieurs mois une politique rapide de hausse des taux (équivalent à ralentir l'impression de nouvelles monnaies) pour juguler l'inflation, ce qui a pour effet de faire baisser les marchés des actifs à risques (actions et cryptos particulièrement)

  • Après l'annonce les marchés ont baissé avant de se ressaisir : la volatilité est importante pendant ces périodes d'incertitudes.

  • La FED a rappelé que la lutte contre l'inflation était sa problématique numéro 1 (donc pas d'assouplissement de sa politique dans les prochaines semaines ?)

🌱 Une pétition pour une TVA Verte

  • Le contexte d’inflation et de crise énergétique met en exergue le lien entre baisse du pouvoir d’achat et la crise écologique et sociale.

  • L'idée est simple : appliquer un taux de TVA réduit aux produits écologiquement responsables afin de soulager le portefeuille des ménages et d’encourager les entreprises qui œuvrent pour la transition écologique et sociale.

  • Les entreprises bénéficiaires s'engagent à ce que cette baisse n'engendre pas une hausse de marge (comme ça avait pu être le cas dans la restauration) mais qu'elle impacte directement le consommateur final

  • Source : Mouvement Impact France et la pétition ici

📉 L'immobilier à Paris passe sous les 10 000 €/m2:

  • Alors que le prix moyen de l'immobilier parisien était de 10 768 €/m2 en janvier, les prix baissent depuis plus d'1 an sur Paris pour passer sous la barre symbolique des 10 000 €/m2

  • Le pouvoir d'achat immobilier des ménages sur Paris a été divisé par 3 en 20 ans : il existe une décorrélation importante entre la hausse des prix de l'immobilier et l'évolution des revenus des ménages sur Paris.

  • Cependant, Paris c'est à la fois 105 km2 seulement (l'immobilier parisien est une ressource finie) et une ville qui attire à l'international avec notamment des américains qui ont gagné en pouvoir d'achat avec la hausse du dollar face à l'Euro. L'immobilier parisien n'a pas dit son dernier mot...

  • Source : Century 21 et Les Echos

Tu le savais ?

L'impact des frais sur ton assurance vie

Dans l'investissement, il y a tout un tas de frais à connaître pour faire les bons choix. Tous ces frais sont théoriquement transparents (et ils le sont si tu sais lire un doc technique) mais force est de constater que cela manque de clarté.

On va s'intéresser ici aux frais lorsque tu investis dans une enveloppe comme l'assurance vie (ça marche pareil aussi pour le PER) qui est une des enveloppes d'investissement les plus utilisées en France.

😱 Les différents frais

Dans une enveloppe comme l'assurance vie, il y a 2 familles de frais :

  • Les frais liés au contrat (et donc qui dépendent du contrat que tu ouvres)

  • Les frais liés aux supports (sur quoi tu investis dans ton contrat)

💡

Dans un contrat d'assurance vie tu peux investir dans le fonds euros (faible rendement en contrepartie d'une protection du capital) et dans des Unités de Compte (UC) qui regroupent tout un tas de fonds (des fonds en actions/obligations, des trackers, etc.). Le nombre d'unités de compte disponibles et leurs qualités dépendent du contrat d'assurance vie.

Les principaux frais liés aux contrats sont :

  • Les frais d'entrée : ils s'appliquent sur toutes les sommes versées

  • Les frais de gestion annuels : ils s'appliquent sur l'encours (les sommes versées + les plus ou moins values)

  • Les frais d'arbitrage : ils s'appliquent lorsque tu fais un changement de répartition sur tes supports d'investissements

Les frais liés aux supports sont :

  • Les frais de gestion sur le fonds en €

  • Les frais de gestion sur les UC (Unités de compte)

💡

Les frais de gestion sur les UC sont invisibles : ces frais sont pris à la source par le fonds lui même qui distribue donc un rendement net de frais. Par exemple si le fonds fait une performance brut de 5% et qu'il a 2% de frais, tu ne verras que les 3% de rendement sur ton assurance vie. Tu pourrais te dire que ce n'est pas si mal mais si le marché fait +5% de rendement et que toi tu fais +3% par l'intermédiaire du fonds, tu viens de sous-performer le marché.

Prenons l'exemple d'une assurance vie ouverte auprès de ton banquier avec les hypothèses suivantes et regardons ce qui se passe :

  • Frais d'entrée : 3%

  • Un placement sur des UCs avec un rendement brut (avant les frais du fonds) de 5% par an

  • Frais du fonds : 2% par an

  • Frais de gestion du contrat : 0.8% par an

A ce prix là, ton banquier ou conseiller doit assurer le suivi, te proposer des arbitrages et gérer ton investissements dans le temps.

Maintenant, imaginons que tu aies décidé de prendre en main tes finances de manière autonome et que tu gères toi même ton investissement à travers les nombreux contrats d'assurance vie en ligne à 0% de frais d'entrée. Au lieu d'investir sur des fonds, tu choisis d'investir sur des trackers (parce que tu as lu une des dernières éditions ici) qui vont te donner le même rendement brut avec le même niveau de risque mais avec des frais de fonds inférieurs (0.5% contre 2%). Voilà ce que ça donne :

Sur 1 an, la différence est de 455 €, soit plus de 4,5% du capital placé. Cela donne envie de prendre en main ses finances non ? 😇

L'impact des frais dans le temps

Attention ça va piquer 😅L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) a réalisé une simulation de l'impact des frais sur le gain total avec les hypothèses suivantes :

  • Versement de 100 €/mois pendant 10 ans

  • Frais d'entrée : 1%

  • Rendement brut (avant frais du fonds) : 5%/an

  • Frais courant du fonds : 1.5%/an

  • Frais de gestion contrat : 0.8%

L'ensemble des frais représente 54% du gain total (c'est considérable). Le rendement net est de 2.6% (alors que le rendement brut est de 5%).

Patrimoine & Investissement

Chaque semaine une clé 🔑 pour créer, gérer et optimiser son patrimoine et ses investissements

Comment choisir une SCPI ?

Suite à l'édition de la semaine dernière où je partageais ma perception sur les SCPI et l'immobilier d'entreprise (ici), j'ai reçu plusieurs messages et commentaires dont celui d'Evelyne :

Hello Evelyne 👋

Avant de choisir sa (ou ses) SCPI, prends le temps de bien identifier les caractéristiques de ce placement et notamment ses risques (comme dans tout investissement). Voilà un petit guide pour s'y retrouver et faire les bons choix.

⚠️ Les risques

Investir sereinement, c'est bien comprendre les risques et les grandes caractéristiques d'une solution avant de se lancer. Voici ce qu'il faut savoir sur les SCPI :

  • C'est un placement long terme : la durée recommandé de détention est > 8 ans

  • Il y a un risque sur la liquidité : le jour où tu veux revendre tes parts et récupérer tes fonds, il faut qu'il y ait un acheteur en face. Si il n'y en a pas la SCPI doit revendre un bien pour pouvoir te rembourser (avec un potentiel de perte si elle revend en urgence). Jusqu'à aujourd'hui, il n'y a jamais eu de problème sur la liquidité des parts de SCPI (mais ça reste un risque)

  • Le rendement n'est pas garanti : pas de surprise, si un locataire ne paye pas le rendement diminue, si un immeuble est vide, le rendement diminue, etc.. En revanche, la SCPI est diversifiée sur un parc immobilier, ce qui veut dire qu'il n'y a zéro chance que le rendement soit à 0% (il faudrait que les 100 locataires ne payent plus leurs loyers)

  • Il y a un risque de perte en capital qui est fonction du prix de l'immobilier : si le prix de l'immobilier chute et que tu revends tes parts à ce moment là, tu perds une partie du capital.

Une fois que tu as compris les risques et que tu es toujours décidé à investir en SCPI, voilà ce qu'il faut savoir pour bien la choisir 👇

🏢 La taille de la SCPI : sa capitalisation

Une SCPI gère un parc immobilier plus ou moins important. Sa capitalisation, c'est le montant du patrimoine immobilier qu'elle possède et qu'elle gère.

On peut raisonnablement assumer que plus la capitalisation est importante, plus la SCPI est diversifiée (plus elle a de biens immobiliers en sa possession). Cependant, la capitalisation peut aussi être un indicateur sur la qualité des biens en portefeuille, un immeuble de 1 000m2 dans le centre de Paris n'ayant pas la même valeur qu'un immeuble de 1 000m2 à Limoges.

On qualifie d'ailleurs les SCPI avec un portefeuille immobilier de biens de qualité et dans des zones attractives (type Paris ou grands centres d'affaires), de SCPI patrimoniale.

💡

En général, les SCPI patrimoniales offriront un rendement inférieur à d'autres SCPI mais avec un parc immobilier plus premium

💰 Le rendement

Le rendement est souvent le premier critère de choix d'une SCPI : il est important mais ne doit pas être le seul critère de choix (les performances passées ne présagent jamais des performances futures)

Le rendement ou taux de DVM (taux de Distribution sur Valeurs de Marchés), c'est les loyers nets de frais de gestion qui sont versés aux associés de la SCPI.

Le rendement moyen des SCPI en 2021 était de 4,5% (mais certaines ont distribué jusqu'à 7% en 2021 - je te donne une sélection en bas 👇)

💡

Le rendement des SCPI est distribué net de tous frais de gestion mais avant impôt sur le revenu. Chaque année il faudra déclarer ses revenus sur lequel un impôt foncier s'appliquera (ton taux marginale d'imposition + les prélèvements sociaux de 17.2%)

♟ La stratégie de la SCPI

Une SCPI de rendement est en général adossée à de l'immobilier d'entreprise. Le patrimoine immobilier qui compose la SCPI est le moteur du rendement. Il peut être composé de différents types d'actifs :

  • Bureaux (une tour à La Défense, des bureaux en centre ville, etc.)

  • Commerces (boutiques en centre ville, centres commerciaux, etc.)

  • Résidences de santé ou d’éducation (EHPAD, cliniques, crèches, etc.)

  • Entrepôts (zones d'activités pour PME)

  • Biens de tourisme (hôtels, etc.)

Il y a également une dimension géographique :

  • Paris et Ile de France

  • Province

  • Europe (et notamment Allemagne qui propose un cadre fiscal très avantageux pour l'investisseur en SCPI français)

  • Ou un mix de tout ça

La stratégie d'une SCPI se décline en fonction du type d'actifs choisi, de la zone géographique d'investissement mais aussi selon d'autres critères comme :

  • La taille des actifs (une boutique en centre ville ou une tour à La Défense)

  • Des biens à basse consommation ou pas (immobilier "vert")

Les SCPI peuvent donc être spécialisée, diversifiées ou opportunistes

💡

L'investissement en SCPI est accessible donc il ne faut pas se priver de diversifier son investissement sur plusieurs SCPI. Le choix de la SCPI peut se faire en fonction de ses convictions, du rendement passé, du potentiel futur mais surtout investis dans plusieurs SCPI pour diversifier le risque.

🔴 Les frais

Il y a 2 principaux frais dans l'investissement en SCPI :

👉 Frais de souscription : la commission de souscription est un frais payé par l'investisseur lorsqu’il investit dans une SCPI. Cette commission sert à rémunérer les différents intermédiaires à l’origine de la collecte des fonds (société de gestion et éventuellement courtiers ou conseillers)

La moyenne des frais de souscription des SCPI du marché est 10% (et peut aller jusqu'à 12% du montant des parts selon les sociétés de gestion). Certaines jeunes SCPI ont supprimé cette commission de souscription.

💡

Ces frais ne correspondent pas à des frais de notaire ou des frais d'agence, ils sont là pour rémunérer les intermédiaires.

👉 Frais de gestion : toutes les SCPI pratiquent une commission sur les loyers encaissés qui correspond à la gestion du parc et des locataires. Les rendements distribués aux associés sont nets de ces frais. Le montant varie en fonction de la société de gestion mais se situe en général entre 10% et 15%.

💡

Il existe d'autres types de frais qui sont pris au niveau de la SCPI (donc différents des frais de souscription qui sont pris au niveau de l'investisseur) comme les commissions d'acquisition et de cession (qui rémunèrent le travail d'achat/revente d'un bien) ou la commission de suivi des travaux.

💧 La liquidité à la revente

La question qui est régulièrement posé : comment ça se passe la revente des parts de SCPI ? C'est en fait une question d'offre et de demande et vous avez 2 possibilités :

  • Soit vous connaissez un acheteur et vous lui vendez vos parts à un prix que vous fixez (c'est très rare de faire comme ça, il n'existe pas de marché secondaire sur les parts de SCPI, ou en tout cas pas à ma connaissance !)

  • Soit vous faites une demande de retrait auprès de la société de gestion qui mettra en face une demande de souscription.

Tant qu'il y a des investisseurs en SCPI (et c'est toujours le cas en 2022 avec des montants records de collecte annuelle (la collecte a atteint 7,4 milliards d'euros en 2021, soit une hausse de 22% par rapport à 2020), l'investissement en SCPI est liquide, ce qui veut dire qu'il est facile de sortir (j'ai racheté des parts de SCPI en mari, il m'a fallu 1 mois pour avoir les fonds sur mon compte)

💡

En privilégiant les grosses SCPI, on privilégie la liquidité à la revente

✚ Les autres indicateurs à regarder

  • Le cash détenu par la SCPI ou report à nouveau : il correspond aux liquidités détenues par la SCPI et est donc gage de solidité financière. Il est calculé en nombre de jours (le nombre de jours où la SCPI peut payer le même rendement aux associés si elle ne recevait rien de ses locataires). Plus le report est à nouveau est important, mieux c'est pour l'investisseur.

  • La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher.

  • Le délai de jouissance : il est en général compris entre 3 et 6 mois et correspond au délai entre ton investissement et la jouissance des loyers (par exemple si tu investis en décembre et que le délai de jouissance est de 6 mois, tu commences à toucher les loyers de la SCPI en juillet). Plus le délai de jouissance est court, mieux c'est pour l'investisseur

💡

Toutes ces données sont disponibles soit dans le dernier rapport trimestriel de la SCPI, soit dans le rapport annuel de gestion, soit dans les documents commerciaux (brochures, site web, etc.)

👍 Sélection de SCPI : vertes, haut rendement, patrimoniales, etc.

Certaines SCPI ont adopté une stratégie d'investissement en lien avec l'investissement responsable. Le label ISR permet aux investisseurs de repérer les SCPI qui mettent en œuvre des critères ESG (Environnement Social et Gouvernance), et par conséquent de mesurer précisément les résultats de cette démarche par rapport à des fonds non labellisés.

La méthodologie ISR appliquée à l’immobilier consiste à identifier les biens dont les caractéristiques respectent les critères ESG, mais également à vérifier que les conditions d’usage de ces biens sont conformes à ces critères.

A la différence des SCPI "classiques", les SCPI ISR doivent se fixer des objectifs en matière d’investissement socialement responsable et déployer des moyens (notamment des travaux de rénovation) pour améliorer la performance énergétique des immeubles qu’elles gèrent.

👉 Mon top 3 SCPI dites "vertes"

  • Iroko Zen : +7.10% en 2021. C'est une SCPI assez jeune qui en 2021 a distribué le plus gros rendement. Elle investit sur des entrepôts, des commerces ou des bureaux, en privilégiant les bâtiments à tailles modestes et respectant une politique ISR. Une des singularités qui distingue Iroko Zen de ses concurrents, c'est l’absence de frais de souscription (donc 0% contre 8% à 12% sur les autres SCPI). Attention cependant à la jeunesse de la SCPI : les performances passés (ici uniquement 2 ans) ne présagent en rien du futur. Leur objectif de rendement est de 5.5% par an (ce n'est qu'un objectif).

  • Epargne Pierre : +5,36% en 2021. C'est une SCPI qui a le vent en poupe depuis plusieurs années. Elle est assez jeune comparé à d'autres SCPI de même capitalisation (on est plus très loin de 2milliards d'actifs immobiliers sous gestion, ce qui fait d'Epargne Pierre une grosse SCPI. A titre de comparaison, Iroko Zen a une capitalisation de 162 M€). Elle reste en 2022 une valeur sûre.

  • PFO2 : +4,50% en 2021. C'est la grande soeur des SCPI "vertes" car c'est la plus ancienne à investir dans ce type d'actifs. C'est une SCPI plus patrimoniale.

Pour aller plus loin dans les SCPI ISR (et il en existe beaucoup !), voici un article qui peut t'intéresser :

Au delà de l'ISR, il existe d'autres SCPI intéressantes (certaines dans la sélection ci-dessous ont reçu le label ISR ces dernières années)

👉 Des SCPI à haut rendement comme :

  • Corum Origin : +7.03% (une SCPI bien installée et un historique de rendement qui fait palir la plupart des SCPI)

  • Novaxia Neo : +6.49% (SCPI assez jeune également mais gérée par une société de gestion bien connue dans l'immobilier parisien)

👉 Des SCPI patrimoniales :

  • PF Grand Paris : + 4,84% en 2021 (une SCPI avec une stratégie d'investissement en bureaux dans le cadre du projet Grand Paris)

  • PrimoPierre : +4,77% en 2021 (SCPI de bureaux dans le top 5 des capitalisations)

👉 Des SCPI thématiques :

  • Pierval Santé : + 5,33% en 2021 (SCPI avec une thématique Santé)

  • Activimmo : +6,02% en 2021 (thématique logistique, entrepôts et locaux d'activités)

  • Eurovalys : +4,74% en 2021 (SCPI investie en Allemagne profitant d'un cadre fiscal avantageux)

🚩

Petit récap des points à regarder pour sélectionner sa ou ses SCPI :1. La taille de la SCPI : plus la SCPI est capitalisée (= patrimoine immobilier important), plus elle est diversifiée2. Le rendement : et surtout regarder l'historique de rendement, une SCPI jeune aura tendance à distribuer un rendement plus important les premières années (lorsqu'elle a peu d'actifs en portefeuille)3. La stratégie de la SCPI : une SCPI diversifiée, patrimoniale, ISR, thématique, opportuniste ?4. Les frais et particulièrement les frais de souscription et de gestion5. La revente des parts et la liquidité : une grosse SCPI est considérée plus liquide6. Les autres indicateurs comme le délai de jouissance, le report à nouveau ou la valeur de reconstitution

Le Tweet de la semaine

Pour l'instant, les augmentations de salaires ne suivent pas la courbe de l'inflation en Europe. Les salaires réels (salaire ajusté de l'inflation) accusent une baisse de plus de 6% sur 1 an.

Le pouvoir d'achat diminue, ce qui devrait avoir un impact important sur la consommation. Dans nos économies accros à la consommation, une baisse de ce côté là est synonyme de récession.

C'est tout pour cette édition. N'hésite pas à me dire ce que tu en as pensé.

Comme d'habitude, si tu as des questions ou des partages, n'hésite pas à commenter ici

À bientôt

Guillaume

Ceci n'est en aucun cas un conseil en investissements. Chacun est responsable de ses finances, doit faire ses propres recherches et ajuster ses investissements en fonction de ses projets de vie et de son profil de risque. Si tu ne comprends pas une solution et ses risques, n'investis pas (et continue de t'éclairer sur ces sujets). A bon entendeur 🙂

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