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Hello 👋

J’espère que tu es en forme.

Dans notre dernière édition sur les 4 leviers à activer pour baisser ses impôts, j’ai mentionné la niche du LMNP pour Location Meublée Non Professionnelle 😀.

C’est un statut très avantageux pour ceux qui veulent faire de l’immobilier locatif, sans se faire assassiner avec les impôts issus des revenus de location. Mais comme pour toutes les bonnes choses, il y a forcément des contraintes que tu dois connaître avant de te lancer !

🚨 Mais avant de commencer, je voulais te partager une grande nouvelle.
Mon livre est (enfin) prêt et va sortir le 4 septembre prochain

Après 18 mois de travail, quelques sueurs et angoisses de la page blanche, le livre est en cours d’impression et sera disponibles dans toutes les bones librairies de France et de Navare dès le 4 septembre.

En attendant, si tu veux te le procurer et me soutenir, il est disponible en pré-commande sur Amazon et FNAC :

Enky est un service de mobilier de haute qualité par abonnement pour les entreprises. Elle accompagne des startups, comme Kymono, mais aussi des entreprises telles que Natixis, ou encore des professionnels de l’hôtellerie et de l’immobilier locatif, avec une solution flexible et durable.

Enky, en parallèle, a lancé sa propre plateforme d'investissement, My Enky Invest, qui permet de participer à financer le mobilier de leurs clients, et de toucher une partie des revenus locatifs avec un rendement annuel entre 6% et 8%.

Elle permet aux particuliers et aux entreprises d'investir dans ses projets d'ameublement responsables, tout en favorisant des pratiques commerciales durables :

My Enky Invest, ce sont plus de 300 investisseurs en à peine deux mois qui ont déjà fait confiance à cette nouvelle forme d’épargne, et qui ont participé à la mise en place de projets durables et design.

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Investir comporte des risques
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De prime abord, le LMNP c’est juste un particulier qui achète (ou loue) des meubles pour son bien afin de signer un bail en location meublée. Rien de totalement révolutionnaire… 😆

Mais ce canapé que tu vas poser dans le salon ne va pas seulement faciliter la vie de tes locataires, il va te permettre de basculer vers un autre modèle de fiscalité… Et si tu connais la location nue, tu sais à quel point la fiscalité est… douloureuse 💔.

Que tu fasses du locatif meublé ou nu, tu as le choix entre 2 régimes d’imposition : le micro et le réel. Dans le cas de la location nue, on parle de micro foncier. Alors que dans le cas du LMNP, on parle de micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les revenus issus de la location meublée sont dits “revenus catégoriels”.

Avec le régime micro, tu n’as pas besoin de tenir de comptabilité de tes charges (travaux, entretien, etc.).

Afin de tout de même prendre en compte ces charges qui réduisent tes revenus locatifs, le fisc t’octroie un abattement forfaitaire :

Tes revenus locatifs seront donc intégrés à ton revenu imposable après cet abattement forfaitaire. Tu seras ensuite imposé selon ta Tranche Marginale d’Imposition, à laquelle il faudra y ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.

Si tu es par exemple dans la TMI à 30%, cela fait 47,2% d’imposition, après abattement…

Ce régime micro est accessible tant que tu ne dépasses pas 72 600 € de revenus locatifs annuels en LMNP. En location nue, ce plafond est de 15 000 €. Si tu dépasses ces plafonds, tu dois obligatoirement passer au régime réel.

Avec le régime réel, il n’y a pas d’abattement forfaitaire. Tu peux déduire le montant exact de charges de tes revenus locatifs. Pour cela, tu dois conserver toutes tes factures éligibles (travaux, frais de gestion, intérêt d’emprunt, etc.). Tu l’auras compris, c’est nettement plus fastidieux qu’en micro.

Mais si tu as beaucoup de travaux, cela te permet de déduire beaucoup de charges, et de potentiellement créer un déficit (lorsque tes charges sont supérieures aux loyers). Ce déficit peut être reportable dans le temps et te permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

Avec le régime réel, le statut LMNP est aussi plus avantageux que la location nue. Car en plus des charges déductibles du bien, tu peux passer des charges fictives. Non, ce n’est pas de la magie 🧙, ni de la fraude, il s’agit d’amortissements.

Ces amortissements sont des charges qui viennent réduire tes revenus locatifs afin de tenir compte de l’usure de ton bien. Ces amortissements sont calculés selon des règles bien précises de comptabilité.

Donc grâce à ces charges d’amortissement, tu réduis drastiquement ta base imposable : merci le statut LMNP ! Si tu enregistres un déficit grâce aux amortissements, tu peux le reporter pendant 10 ans afin de réduire (ou totalement annuler) ton impôt sur les revenus de la même catégorie les années suivantes 😮.

Naturellement, tu imagines bien que ce super statut LMNP s’accompagne de quelques contraintes…

Comme son nom l’indique, avec le LMNP tu dois meubler ton bien. Et ne pense pas juste poser un canapé pour être tranquille ! La réglementation impose une liste très précise des biens et équipements nécessaires pour être éligible au statut.

Ces équipements vont de la literie (avec couette), jusqu’à la vaisselle, en passant par l’électroménager et le matériel d'entretien. Bref, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises.

L'achat de tous ces équipements et accessoires implique forcément un état des lieux beaucoup plus poussé. Les plus courageux iront jusqu’au recomptage des petites cuillères !

Pour te protéger des dégradations, avec la location meublée, tu disposes de 2 mois de caution vs 1 mois pour la location nue.

Avec un bien meublé, non seulement l’état des lieux prend plus de temps, mais tu risques aussi d’avoir plus de rotations des locataires. En effet, le meublé cible plutôt des locataires de passage qui vont rester moins longtemps. D’autant que le préavis de départ est raccourci à un mois dans les logements meublés. Attends-toi donc à ce que ça change (potentiellement) plus souvent!

Enfin, si tu veux pousser la rentabilité au max et que la gestion locative ne te fait pas peur, tu peux aussi opter pour de la location saisonnière (type Airbnb). Mais attention, la réglementation pour ce type de location courte durée varie selon les villes et le chiffre d’affaires que tu génères.

On termine avec l’inconvénient que tous les phobiques administratifs redoutent… Tu dois savoir que le statut LMNP impose l’obtention d’un numéro de SIRET.

Une fois ton immatriculation faite, tu vas pouvoir choisir ton régime d’imposition. Ce dernier déterminera le type de comptabilité que tu devras tenir :

Dernier point, avec le statut LMNP, tu dois aussi payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cette cotisation est calculée sur la base de la valeur locative de ton bien, comme la taxe foncière.

Ces contraintes administratives peuvent te rebuter d’opter pour le statut LMNP et notamment le régime réel d’imposition. Mais malgré cette “lourdeur”, cela peut valoir le coup financièrement parlant.

N’hésite pas à te faire aider par un comptable professionnel afin de peser le pour et le contre de ce statut LMNP ⚖️ !

Je suis ambassadeur de Shares, un acteur qui révolutionne l’investissement en France. Rejoins-moi sur l’appli pour découvrir du contenu exclusif et mon portefeuille ainsi que celui de nombreux investisseurs prémiums.

C’est tout pour aujourd’hui !
On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine édition.

Guillaume
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