🏠🪑 Pourquoi louer son bien en meublé ?

⏱️ Temps de lecture : < 7 min

Hello 👋

J’espère que tu es en forme.

Dans notre dernière édition sur les 4 leviers à activer pour baisser ses impôts, j’ai mentionné la niche du LMNP pour Location Meublée Non Professionnelle 😀.

C’est un statut très avantageux pour ceux qui veulent faire de l’immobilier locatif, sans se faire assassiner avec les impôts issus des revenus de location. Mais comme pour toutes les bonnes choses, il y a forcément des contraintes que tu dois connaître avant de te lancer !

🚨 Mais avant de commencer, je voulais te partager une grande nouvelle.
Mon livre est (enfin) prêt et va sortir le 4 septembre prochain

Après 18 mois de travail, quelques sueurs et angoisses de la page blanche, le livre est en cours d’impression et sera disponibles dans toutes les bones librairies de France et de Navare dès le 4 septembre.

En attendant, si tu veux te le procurer et me soutenir, il est disponible en pré-commande sur Amazon et FNAC : 

• Amazon : https://amzn.to/3LdfBJx

• FNAC : https://bit.ly/livre-educfi

🔹 Au sommaire de cette édition

🔥 Les actus de la semaine

• Les prix de l’immobilier 🇫🇷 repartent à la hausse 📈 

• Le Conseil d’État annule la niche fiscale Airbnb 🛑 

• Nouvelle loi contre la “réduflation” (shrinkflation) 📉

• Nouvel outil d’investissement pour les jeunes : le PEAC 🌍️

• Sous l’effet des JO 2024, le PIB 🇫🇷 devrait croitre de 1,1% en 2024

🍃 Les feuilles volantes

• Les 3 principaux régimes de TVA en France

• L’immobilier en SCPI baisse depuis 2022

• Le portefeuille permanent d’Harry Browne

• Le Girardin Industriel

💡 On s’éclaire : Pourquoi louer son bien en meublé ?

• Pourquoi tout le monde parle du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

• La différence de fiscalité entre le LMNP et la location nue

• Les contraintes du statut LMNP

💎 Les pépites du web

• La liste noire des escrocs dans la finance 🏴‍☠️

• Podcasl : Nouvel épisode !

🔹 Les actus de la semaine

• Les prix de l’immobilier 🇫🇷 repartent à la hausse 📈

  Ils ont grimpé de 0.5% sur le 1ᵉʳ semestre 2024. Cette hausse est notamment tirée par les zones rurales où les prix ont grimpé de 2.9%.

• Le Conseil d’État annule la niche fiscale Airbnb 🛑 

  Cette niche fiscale permettait aux loueurs Airbnb de bénéficier d’un abattement d’impôt (jusqu’à 71%) sur leurs revenus locatifs. Désormais, l’abattement sera de 30% dans les zones où l’accès au logement est plus difficile.

• Nouvelle loi contre la “réduflation” (shrinkflation) 📉 

  Depuis le 1er juillet, les distributeurs doivent informer les consommateurs lorsqu’un fournisseur réduit la quantité d’un produit tout en conservant un prix identique ou plus élevé.

• Nouvel outil d’investissement pour les jeunes : le PEAC 🌍️ 

  Ce “Plan d’Épargne Avenir Climat” pourra être ouvert pour les mineurs et les jeunes de moins de 21 ans. Il servira à financer les projets bas carbone.

  Cette nouvelle enveloppe sera sans garantie en capital, ni rendement déterminé à l’avance. Ses performances dépendront de celles des marchés financiers. On est donc loin du Livret Jeune qui est sécurisé.

• Sous l’effet des JO 2024, le PIB 🇫🇷 devrait croitre de 1,1% en 2024

  L’impact des Jeux Olympiques sur le PIB français devrait être similaire à celui des JO de Londres, à savoir +0,2 à +0,4 point.

  La vente de billets pour Paris 2024 devrait rapporter à elle seule +0,15 point de PIB (environ 1,2 milliard d'euros) selon le comité d'organisation.

🔹 Les dernières feuilles volantes

• Feuille #1 : Les 3 principaux régimes de TVA en France

  👉 Ces régimes dépendent essentiellement de seuils de chiffres d’affaires

• Feuille #2 : L’immobilier en SCPI baisse depuis 2022 📉

  👉 Je t’explique tout sur le prix de souscription et la valeur de reconstitution

• Feuille #3 : Le portefeuille permanent d’Harry Browne

  👉 La promesse d’un portefeuille qui ne perd jamais ?

• Feuille #4 : Le Girardin Industriel

  👉 Une niche fiscale pour "payer ses impôts plus tôt, mais moins cher”

🔹 Le partenaire de la semaine

Enky est un service de mobilier de haute qualité par abonnement pour les entreprises. Elle accompagne des startups, comme Kymono, mais aussi des entreprises telles que Natixis, ou encore des professionnels de l’hôtellerie et de l’immobilier locatif, avec une solution flexible et durable.

Enky, en parallèle, a lancé sa propre plateforme d'investissement, My Enky Invest, qui permet de participer à financer le mobilier de leurs clients, et de toucher une partie des revenus locatifs avec un rendement annuel entre 6% et 8%.

Elle permet aux particuliers et aux entreprises d'investir dans ses projets d'ameublement responsables, tout en favorisant des pratiques commerciales durables :

• Investissement possible dès 500 euros.

• Des rendements annoncés sur la plateforme variant entre 6% et 8% par an.

• En cas de non-réalisation du projet, Enky s'engage à re-placer ou rembourser les sommes investies.

My Enky Invest, ce sont plus de 300 investisseurs en à peine deux mois qui ont déjà fait confiance à cette nouvelle forme d’épargne, et qui ont participé à la mise en place de projets durables et design.

100€ pour ton premier investissement réalisé en s’inscrivant via ce lien

Investir comporte des risques
Partenariat rémunéré

🔹 On s’éclaire !

Pourquoi tout le monde parle du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

De prime abord, le LMNP c’est juste un particulier qui achète (ou loue) des meubles pour son bien afin de signer un bail en location meublée. Rien de totalement révolutionnaire… 😆 

Mais ce canapé que tu vas poser dans le salon ne va pas seulement faciliter la vie de tes locataires, il va te permettre de basculer vers un autre modèle de fiscalité… Et si tu connais la location nue, tu sais à quel point la fiscalité est… douloureuse 💔.

La différence de fiscalité entre le LMNP et la location nue

Que tu fasses du locatif meublé ou nu, tu as le choix entre 2 régimes d’imposition : le micro et le réel. Dans le cas de la location nue, on parle de micro foncier. Alors que dans le cas du LMNP, on parle de micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), les revenus issus de la location meublée sont dits “revenus catégoriels”.

Le régime micro : le plus simple

Avec le régime micro, tu n’as pas besoin de tenir de comptabilité de tes charges (travaux, entretien, etc.).

Afin de tout de même prendre en compte ces charges qui réduisent tes revenus locatifs, le fisc t’octroie un abattement forfaitaire :

• En LMNP cet abattement est de 50%

• En location nue cet abattement est de 30%

Tes revenus locatifs seront donc intégrés à ton revenu imposable après cet abattement forfaitaire. Tu seras ensuite imposé selon ta Tranche Marginale d’Imposition, à laquelle il faudra y ajouter 17,2% de prélèvements sociaux.  

Si tu es par exemple dans la TMI à 30%, cela fait 47,2% d’imposition, après abattement…

Ce régime micro est accessible tant que tu ne dépasses pas 72 600 € de revenus locatifs annuels en LMNP. En location nue, ce plafond est de 15 000 €. Si tu dépasses ces plafonds, tu dois obligatoirement passer au régime réel.

Le régime réel : plus complexe, mais potentiellement plus avantageux

Avec le régime réel, il n’y a pas d’abattement forfaitaire. Tu peux déduire le montant exact de charges de tes revenus locatifs. Pour cela, tu dois conserver toutes tes factures éligibles (travaux, frais de gestion, intérêt d’emprunt, etc.). Tu l’auras compris, c’est nettement plus fastidieux qu’en micro.

Mais si tu as beaucoup de travaux, cela te permet de déduire beaucoup de charges, et de potentiellement créer un déficit (lorsque tes charges sont supérieures aux loyers). Ce déficit peut être reportable dans le temps et te permet de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.

Avec le régime réel, le statut LMNP est aussi plus avantageux que la location nue. Car en plus des charges déductibles du bien, tu peux passer des charges fictives. Non, ce n’est pas de la magie 🧙, ni de la fraude, il s’agit d’amortissements.

Ces amortissements sont des charges qui viennent réduire tes revenus locatifs afin de tenir compte de l’usure de ton bien. Ces amortissements sont calculés selon des règles bien précises de comptabilité.

Donc grâce à ces charges d’amortissement, tu réduis drastiquement ta base imposable : merci le statut LMNP ! Si tu enregistres un déficit grâce aux amortissements, tu peux le reporter pendant 10 ans afin de réduire (ou totalement annuler) ton impôt sur les revenus de la même catégorie les années suivantes 😮.

Naturellement, tu imagines bien que ce super statut LMNP s’accompagne de quelques contraintes…

Les contraintes du statut LMNP

Fournir un équipement complet

Comme son nom l’indique, avec le LMNP tu dois meubler ton bien. Et ne pense pas juste poser un canapé pour être tranquille ! La réglementation impose une liste très précise des biens et équipements nécessaires pour être éligible au statut.

Ces équipements vont de la literie (avec couette), jusqu’à la vaisselle, en passant par l’électroménager et le matériel d'entretien. Bref, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises.

L'achat de tous ces équipements et accessoires implique forcément un état des lieux beaucoup plus poussé. Les plus courageux iront jusqu’au recomptage des petites cuillères !

Pour te protéger des dégradations, avec la location meublée, tu disposes de 2 mois de caution vs 1 mois pour la location nue.

Une gestion locative plus chronophage

Avec un bien meublé, non seulement l’état des lieux prend plus de temps, mais tu risques aussi d’avoir plus de rotations des locataires. En effet, le meublé cible plutôt des locataires de passage qui vont rester moins longtemps. D’autant que le préavis de départ est raccourci à un mois dans les logements meublés. Attends-toi donc à ce que ça change (potentiellement) plus souvent!

Enfin, si tu veux pousser la rentabilité au max et que la gestion locative ne te fait pas peur, tu peux aussi opter pour de la location saisonnière (type Airbnb). Mais attention, la réglementation pour ce type de location courte durée varie selon les villes et le chiffre d’affaires que tu génères.

La (plus) lourde gestion administrative du statut LMNP 😵 

On termine avec l’inconvénient que tous les phobiques administratifs redoutent… Tu dois savoir que le statut LMNP impose l’obtention d’un numéro de SIRET.

Une fois ton immatriculation faite, tu vas pouvoir choisir ton régime d’imposition. Ce dernier déterminera le type de comptabilité que tu devras tenir :

• Si tu optes pour le régime micro, tu dois juste tenir un relevé de tes recettes locatives. C’est sur la base de ce dernier que l’abattement forfaitaire de 50% sera calculé.

• Si tu optes pour le régime réel, tu vas devoir établir une véritable comptabilité d’entreprise avec tes recettes, tes charges et les fameux amortissements. Ces derniers ne sont vraiment pas simples à calculer, il vaut mieux se faire aider par un comptable pour l’établissement de la liasse fiscale (le bilan annuel de ta LMNP). Tu peux trouver des comptables ou solutions en ligne à partir de 150 € par an.

Dernier point, avec le statut LMNP, tu dois aussi payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cette cotisation est calculée sur la base de la valeur locative de ton bien, comme la taxe foncière.

Ces contraintes administratives peuvent te rebuter d’opter pour le statut LMNP et notamment le régime réel d’imposition. Mais malgré cette “lourdeur”, cela peut valoir le coup financièrement parlant.

N’hésite pas à te faire aider par un comptable professionnel afin de peser le pour et le contre de ce statut LMNP ⚖️ !

🔹 Nos pépites

• La liste noire des escrocs dans la finance 🏴‍☠️ 

  Cet outil en ligne référence tous les sites et les entités frauduleux qui sévissent dans les produits d’épargne et d’investissement.

  Vous pouvez même rechercher les escrocs par leur nom ou leur adresse email. À consulter en cas de doute !

• 🎙️ Podcast - Nouvel épisode

  J’ai accueilli Jérémy Tubiana de BNP Paribas Asset Management. Pour tout comprendre au sujet des ETF, autant demander à ceux qui les émettent et les gèrent… 😁 

  Dans ce nouvel épisode et en questionnant Jérémy, j’ai notamment appris ce qui se passe si l’émetteur d’un ETF fait faillite ou comment sont gérés les dividendes dans un ETF.

  La version vidéo de l’épisode est ICI.
  La version audio est ICI.

Je suis ambassadeur de Shares, un acteur qui révolutionne l’investissement en France. Rejoins-moi sur l’appli pour découvrir du contenu exclusif et mon portefeuille ainsi que celui de nombreux investisseurs prémiums.

C’est tout pour aujourd’hui !
On se retrouve dans 2 semaines pour la prochaine édition.

Guillaume
Made with ❤️